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房子“营改增”后,看看你家房子是涨是降?!
http://www.575zj.com    编辑: 地产数据时代    发布时间:2016-03-23 12:10:34    浏览次数:605
浙东爱生活_房产资讯内容提示:3月18日下午,国务院常务会议审议通过了全面推开“营改增”试点方案,明确自2016年5月1日起,全面推开营改增试点,将建筑业、房地产业、金融业、生活服务业纳入试点范围。
3月18日下午,国务院常务会议审议通过了全面推开“营改增”试点方案,明确自2016年5月1日起,全面推开营改增试点,将建筑业、房地产业、金融业、生活服务业纳入试点范围。


营改增后,二手房交易税负将如何变化,近来成为人们关注的焦点。人们担心”营改增“后买卖房产要多交税,而卖方的税负又往往直接让买方承担。


对此,房谱网进行分析解读:

根据财政部最新发布的《关于调整房地产交易环节契税、营业税优惠政策的通知》税费减免政策,目前实施的“持有2年以上房屋,过户免营业税”政策,在营业税改征增值税后,应该会继续保留,这意味着持有两年以上的房子依然不会征收增值税。


所以人们的聚焦点在“持有2年以下的房屋”,“营改增”后执行哪一档“增值税税率”。



我们应当注意:3月13日、3月18日,李克强总理、国税总局局长王军都做出了“营改增”要确保所有行业税负只减不增的明确表述。




在此前提下,我们不妨一算:


假设购房者以50万元/套(含税)的价格购买了A、B两套住房,未满2年:

A套价格上升至100万元(含税),增值50万元、

B套价格上升至200万元(含税),增值150万元,

购房者欲出售上述两套房屋。


营改增前,应缴营业税:

A套,100*5.6%=5.6万元;

B套,200*5.6%=11.2万元。


由于具体政策没有出台,”营改增“后,税率可能是6%,也可能是11%,还有可能适用”征收率“3%。我们按上述三种税率分别计算:


11%增值税税率:

A套

进项税额:50/(1+11%)*11%=4.95万元;

销项税额:100/(1+11%)*11%=9.91万元;

增值税纳税额:9.91-4.95=4.96万元,小于营业税纳税额。


B套

进项税额:50/(1+11%)*11%=4.95万元;

销项税额:200/(1+11%)*11%=19.82万元;

增值税纳税额:19.82-4.95=14.87万元,大于营业税纳税额。

-----------------

6%增值税税率:

A套

进项税额:50/(1+6%)*6%=2.83万元;

销项税额:100/(1+6%)*6%=5.66万元;

增值税纳税额:5.66-2.83=2.83万元,小于营业税纳税额。


B套

进项税额:50/(1+6%)*6%=2.83万元;

销项税额:200/(1+6%)*11%=11.32万元;

增值税纳税额:11.32-2.83=8.49万元,小于营业税纳税额。

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小规模纳税人3%”征收率“:

A套:增值税税额:100/(1+3%)*3%=2.91万元。

B套:增值税税额:200/(1+3%)*3%=5.83万元。

A、B两套增值税纳税额,皆小于各自的营业税纳税额。


通过上述比对发现:

1、房屋增值额越大(小)应缴增值税税额越多(少);

2、唯一能100%确保”税负只减不增“的只有按”3%核定征收率“。


最后,增值税具体应缴税率还是让我们静待”实施细则“;

对于普通个人购房者来说,按政府承诺——”营改增“应当只会降低税负。

11%,6%,3%,您觉得会在那一档?

读完这篇文章后,您的心情如何?
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