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【三中决定对房地产行业影响全面逐条解读】地产人必看!独家、深度、全面、专业分析!
http://www.575zj.com    编辑:地产数据时代    发布时间:2013-11-18 12:10:49    浏览次数:2400
浙东爱生活_房产资讯内容提示:官邸制是个好东西,省市县甚至中央一级一把手,异地为官的实行官邸制,上任入住,离任搬出。官邸制的好处就在于,两条腿走路。你做官时有你的房子住用和办公,退下来就交回去。同时,这不影响你个人居家的房子,你有能力买商品房,就按市场规律走。说白了,就是政府的归政府,市场的归市场。二者明晰两清,不能说官员就两头占着好处。可以称之为官员二次房改,对整个房地产市场影响不大。

《中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》房地产将发生的变化

一、房产税:

(18条)加快房地产税立法并适时推进改革。

【博孚集团点评】注意:“房地产税”不是“房产税”,有两种可能:一是指代整个房地产税收体系,包括土地、房产的税收。二是将”房产税“换个概念:“房地产税”。正如2003-2009年中央一直说的是“物业税”,2010年转而只提房产税。请注意:关键在于立法,也即将走人大立法流程,《房产税暂停条例》肯定将取消,重新立法。路还很长,总体上说这个房地产税,概念不清,待明确,但是肯定会房产税试点扩大是必然,预计在未来3年内全面的房地产税将全面铺开。注意“适时”就是随时。

二、房产信息联网

(14条)、加快建立国家统一的经济核算制度,编制全国和地方资产负债表,建立全社会房产、信用等基础数据统一平台,推进部门信息共享。

【博孚集团点评】:全国的房产信息联网工作停滞不前,受到社会的诟病,也是受到利益集团的阻碍,现在明确要建立,“全社会房产”不光包括商品房还包括所有性质的房产,为开征房产税、遗产税做准备。

三、土地改革

(11条)、建立城乡统一的建设用地市场。在符合规划和用途管制前提下,允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股,实行与国有土地同等入市、同权同价。缩小征地范围,规范征地程序,完善对被征地农民合理、规范、多元保障机制。扩大国有土地有偿使用范围,减少非公益性用地划拨。建立兼顾国家、集体、个人的土地增值收益分配机制,合理提高个人收益。完善土地租赁、转让、抵押二级市场。

【博孚集团点评】:此条政策,长期来看将显著影响房地产行业,但短期来看讲困难重重,尤其是宅基地,仍不会有大动作,宅基地不属于集体经营性建设用地,所以未来不可能实现与国有土地同等入市。注意“在符合规划和用途管制的前提下”这个条件,所以工业、商业、综合等性质的集体建设经营用地,有望入市,另外入市后禁止进行房地产开发和商品房开发,但是从另一个角度也会提高土地供应,工业、旅游、养老等项目可大量利用集体经营性用地。

另外主要是与宅基地相关的小产权房,暂时看不到转正的希望。但是会借新土改的契机对小产权房进行清理。拆除一部分、保持现状一大部分、政府收入纳入保障房一部分、补交地价发证一小部分。土地增值收益这块将提高农民的补偿标准和土地出让金分配给集体和农民,也必将减少政府的土地出让收入,遏制土地财政。

 

 (20条)加快构建新型农业经营体系。坚持家庭经营在农业中的基础性地位,推进家庭经营、集体经营、合作经营、企业经营等共同发展的农业经营方式创新。坚持农村土地集体所有权,依法维护农民土地承包经营权,发展壮大集体经济。稳定农村土地承包关系并保持长久不变,在坚持和完善最严格的耕地保护制度前提下,赋予农民对承包地占有、使用、收益、流转及承包经营权抵押、担保权能,允许农民以承包经营权入股发展农业产业化经营。鼓励承包经营权在公开市场上向专业大户、家庭农场、农民合作社、农业企业流转,发展多种形式规模经营。

【博孚集团点评】:农民的承包地也将入市,农场化,土地快速兼并将开始。大量社会资本将进入农业。

(51条)健全自然资源资产产权制度和用途管制制度。对水流、森林、山岭、草原、荒地、滩涂等自然生态空间进行统一确权登记,形成归属清晰、权责明确、监管有效的自然资源资产产权制度。建立空间规划体系,划定生产、生活、生态空间开发管制界限,落实用途管制。健全能源、水、土地节约集约使用制度。

健全国家自然资源资产管理体制,统一行使全民所有自然资源资产所有者职责。完善自然资源监管体制,统一行使所有国土空间用途管制职责。

【博孚集团点评】:不动产统一登记制度会加快,可能会建立的新的主管部门来负责全国自然资源的管理。会出台自然自然集约使用制度。

(22条)推进城乡要素平等交换和公共资源均衡配置。维护农民生产要素权益,保障农民工同工同酬,保障农民公平分享土地增值收益,保障金融机构农村存款主要用于农业农村。

【博孚集团点评】:当前征地矛盾存在的问题之一是政府征地卖地,被征地的农民不能分享土地的增值收益。在土地增值收益分配上,农民得到的是小头。在北京,远离城区的农村土地并不值钱,农户即使全部卖掉土地,恐怕也换不来城市的一个卫生间。所以新土改可能提高农民的补偿标准,从另外一个层面推高土地征地成本,推高地价,也有可能将政府的土地出让收益拿出一定的比例(可能是30-50%)分配给农民或村集体。

 

(21条)、赋予农民更多财产权利。保障农民集体经济组织成员权利,积极发展农民股份合作,赋予农民对集体资产股份占有、收益、有偿退出及抵押、担保、继承权。保障农户宅基地用益物权,改革完善农村宅基地制度,选择若干试点,慎重稳妥推进农民住房财产权抵押、担保、转让,探索农民增加财产性收入渠道。建立农村产权流转交易市场,推动农村产权流转交易公开、公正、规范运行。

【博孚集团点评】:农民享有的法定财产权利中,土地是其最主要的要素。但是跟农民有关的农村集体土地中,农民的用益物权长期得不到保障。在《物权法》中规定,“用益物权人对他人所有的不动产或者动产,依法享有占有、使用和收益的权利;国家所有或者国家所有由集体使用以及法律规定属于集体所有的自然资源,单位、个人依法可以占有、使用和收益。”除了农民对自己的承包地和宅基地上享有用益物权外,对村集体的资产,农民也享有相应的权利。但长期以来,由于相关制度的限制,农民都不能有效享有这些财产权利。比如村民脱离村组织成为城市居民,但对于村集体企业的股份资产,甚至包括自己的宅基地住房都很难有偿退出。而这次《决定》明确规定,保障农民集体经济组织成员权利,积极发展农民股份合作,赋予农民对集体资产股份占有、收益、有偿退出及抵押、担保、继承权。

对于农民来说,宅基地是一种特殊的用益物权载体。但是,由于相关法律及体制的限制,宅基地上的住房财产权不能得到抵押、担保、转让等。比如,按照相关法律规定,宅基地只限于本村集体内流转,外村及城市人不得购买本村宅基地,这就限制了农民住房财产权的有效保障。《决定》明确提出“保障农户宅基地用益物权,改革完善农村宅基地制度”,意味着将修订相关法律法规,有可能打破宅基地的流转限制。

另外,《决定》提出“推进农民住房财产权抵押、担保、转让,探索农民增加财产性收入渠道”,这里用词为农民住房,而非宅基地,也是将宅基地剔除在外,只是农民可对宅基地上的住房享有相关财产权利。

 

四、住房保障制度:

(45条)、健全符合国情的住房保障和供应体系,建立公开规范的住房公积金制度,改进住房公积金提取、使用、监管机制。

【博孚集团点评】:住房供应将继续实行“双轨制”,公积金制度必将进行较大幅度的调整和优化,尤其是提取和使用方面更加宽松化、便民化。公积金可治病,可作为公积金提取困难背景下的一种技术手段。但让公积金为大病埋单,等于在医保和住房方面都不能得到保障,是让民众为政府本该承担的社会保障缺失埋单。拆东墙补西墙不可解决问题,大病医保的完善与公积金制度的彻底改革,方能形成社会保障的长效机制。

(23条)、把进城落户农民完全纳入城镇住房和社会保障体系,在农村参加的养老保险和医疗保险规范接入城镇社保体系。建立财政转移支付同农业转移人口市民化挂钩机制,从严合理供给城市建设用地,提高城市土地利用率

【博孚集团点评】:城市建设用地供给将更有计划和效率,会加大城市更新(旧改)的力度,提高容积率,兴建高层建筑,盘活存量土地,清查闲置土地和未利用土地。

 

(23条)、推进城市建设管理创新。建立透明规范的城市建设投融资机制,允许地方政府通过发债等多种方式拓宽城市建设融资渠道,允许社会资本通过特许经营等方式参与城市基础设施投资和运营,研究建立城市基础设施、住宅政策性金融机构

【博孚集团点评】:此处“住宅政策性金融机构”指代模糊,可能指保障房融资平台,或者住宅储蓄银行,或者类似美国房地美和房利美,从事房贷债券化,金融衍生品的机构。过去我们一直在强调保障房的建设问题,但是,有一个很大的缺陷,就是没有解决融资体系的问题,就是钱从哪里来。过去的土地财政,依然成为地方政府解决基础设施等其他公共服务的重要来源,要破除土地财政,较好地解决基础设施的融资问题,前提是要解决新的融资体制问题

 

五、公务员住宅改革

(37条)、规范并严格执行领导干部工作生活保障制度,不准多处占用住房和办公用房,不准超标准配备办公用房和生活用房,不准违规配备公车,不准违规配备秘书,不准超规格警卫,不准超标准进行公务接待,严肃查处违反规定超标准享受待遇等问题。探索实行官邸制

【博孚集团点评】官邸制是个好东西,省市县甚至中央一级一把手,异地为官的实行官邸制,上任入住,离任搬出。官邸制的好处就在于,两条腿走路。你做官时有你的房子住用和办公,退下来就交回去。同时,这不影响你个人居家的房子,你有能力买商品房,就按市场规律走。说白了,就是政府的归政府,市场的归市场。二者明晰两清,不能说官员就两头占着好处。可以称之为官员二次房改,对整个房地产市场影响不大。

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