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2013新城市中国地产高峰论坛
http://www.575zj.com    编辑:直播编辑:陈超    发布时间:2013-11-02 19:48:04    浏览次数:2499
浙东爱生活_房产资讯内容提示:2013新城市中国地产高峰论坛根据全球的机构,在未来的20年,中国的城镇化将获得这个迅猛的发展,尤其是以旅游地产,旅游综合地为代表的新型液态也将获得蓬勃的发展。在此背景下,中国日报网、亚洲房地产俱乐部联合举办“2013新城市中国地产高峰论坛暨2013中国地产金棕榈奖颁奖盛典”,重担邀请全国领军型的企业,重量级行业专家共商中国房地产发展新思路。

时间:2013年9月26日
地点:悠唐皇冠假日酒店
内容:2013新城市·中国地产高峰论坛

【主持人】:现在有请我们的亚洲房地产俱乐部秘书长刘佳琦先生为我们大会致辞。

【刘佳琦】:尊敬的各位来宾,各位领导,大家早上好。我是亚洲房地产俱乐部的刘佳琦。我看很多老朋友都在下面坐着,今天有很多新的朋友。在这个凉风阵阵的初秋再次会聚了来自全国各地的优秀开发领导来一起探讨。根据全球的机构,在未来的20年,中国的城镇化将获得这个迅猛的发展,尤其是以旅游地产,旅游综合地为代表的新型液态也将获得蓬勃的发展。所以说我们今天在此背景下召开了这个大会,这次会议我们重担邀请全国领军型的企业,首先我们邀请了(介绍略)。今天我们开会了大会的正式议程,下面有请中国房地产研究会,房地产法规政策委员会主任委员,胡知钢会长,做大会致辞和精彩发言,大家掌声欢迎,谢谢。
胡志刚:各位嘉宾,各位房产同仁们大家早上好。今秋北京秋风送爽,在这样一个美好的季节里,我们在这里召开新城市综合地产高峰论坛,我先代表中国房地产研究会,中国房地产协会,对大会的召开表示热烈的祝贺。目前,我们房地产业正在处在转型转轨时期,今年以来,新一届政府对房地产应该说采取比较宽容的态度,主张把按在政府身上的事交给市场,主张把行政调控逐步的转化为市场调控,主张下方到行政权利,主张建立房地产长效机制,主张推行新型城镇化战略,那么这一系列新政的推行,都对我们房地产开发带来了利好,尤其是今年下半年以来,市场逐步的回暖,而最近市场又逐步的升温,升温的度有点过快了。在这样的形势之下,我们的开发商应该说,是两重心理。一重心理,房价高了,回报高,利润高,一方面房价高,走得快,过度的透支需求,也可能加快我们市场泡沫的破灭。如何看待当前房地产市场的形势,现在有两大派,一派是崩盘派,认为今年就要崩盘,有一派认为房地产没有问题,甚至认为高枕无忧。我个人认为这两种观点都有失偏颇,利用致辞的机会,一来我跟吴海花在大连我们开会认识,然后让我来致辞,后来今天说,让我再讲一点。我想利用这个机会,跟大家分享一点,究竟怎么看待现在的房地产形势,这个很重要。我们的开发商不能来回数票子,还要抬头看看路,你不看路,说不定哪一天掉到陷阱里面去了,而且现在开发企业正在洗牌,正在调整,在这样的一个相当于历史战后时期,那么我们实时都要防范分析,怎么看待呢?我个人认为,首先房地产还有相当的发展潜力,这是我讲第一个观点。为什么说有相当的潜力,第一我个人认为房价的现象是一个货币的现象,现在美国为了请得经济复苏,又在推行宽松量化货币政策,这从国际金融的角度它将影响我们的货币,美国对付中国,一手让我们买他们的国债,一手让我们的人民币升值,由于金融危机掉到陷阱里面现在开始爬上来,他又让我们人民币要贬值,这是美国的策略。这样的形势之下,我们中国的金融不能独善其身,必然受国际金融的影响,欧美的影响。在整个货币有可能受国际市场影响贬值的状态之下,我们房地产在目前还是一个投资的渠道,而且它的价格将会随着货币的贬值而造成房价的继续上涨,这是一个趋势。当然,我说货币贬值不是说马上就大幅度贬值它也要有一个过程,这个漫长的过程必然带动我们的房价的上涨。另外,我把我的科技拿出来给大家看一看。就是说,我们现在为什么房价这么高,刚才从国际讲,从国内讲,大家想一想我们现在十年来,我们的货币扩张太快了。货币总量21.92万亿,后来增长的4倍。再看我们中国GDP88%,美国只有61%。我们的外汇渠道兑换成人民币也是一个货币发行,现在已经3万亿以上。再看我们信贷的规模,2008年是9,2013年是20万亿,增长速度非常的快。我们在再美国对比,大家看看这个数据。我们M2,就是我们的货币发行量中国是85.2万亿,美国是60万亿,但是我们中国85.2万亿的货币,只创造47.1万亿的GDP,而美国60万亿的M2,创造100.1万亿的经济。再看一个现象,现在银行的资产迅速的扩张,2002年底我们央行资产5.1万亿,去年28.99,我们的银行20亿,到今年7月末144.6万亿,保险公司坐着挣钱,银行躺着挣钱。
    我们对比一下企业和银行,按照道理我们应该是实体企业赚钱,但是我们现在是银行赚钱这样的一个货币扩张的状态之下,大家都投房地产,你说房地产能够不伴随着货币的扩张,它的房价上涨吗?你叫它不涨都不可能,拉不住的野马,这是我讲的一个问题。
    第二个,我要讲的就是,我们现在房价的上涨,主要的是受供需的影响。供需的影响有这么几点,最近有一个媒体说,因为我们的人口红利丧失了,所以我们将来市场需求未来十年要比前十年上涨的幅度下降,就是没有多大的需求,它也搞的一个图表,昨天我在探讨的。那么我看了以后,我觉得这个数据不完整,为什么呢?因为我们确实是人口红利现在丧失了。我们第三次生育高峰,1984-1987年,这两个年代出生的,也就是说31岁是刚性需求,到了42岁左右他是改善性需求,到2015年还有购方的高潮。我们在还有几个因素,一个就是我们的收入增长,按照市场上的模式,就是说,你看放凡是收入增长他住房的消费他就随着增长,欧盟、美国、日本这些家庭消费机构,住房都是第一大支出,而我们现在的城镇居民的收入在逐年的增长。另外,我们现在的户籍人口由三点几以上,下载鲜姜到两点多,家庭在逐步的小型化。我们家庭里面三代同堂的越来越少,根据国际的经验也是这样,家庭人口减少,户籍人口减少,住房的需求必然加大。因为家庭作为一个细胞,细胞多了,一个细胞要一套房子,就必然加大对房子的需求。还有我们现在年轻人独生的比较多,不愿意回去住。如果两个人一套房,如果两个人独生两个人就要两套房,现在离婚的比较多,离婚了两个人就要两套房。所以这些因素都导致我们家庭对住房的需求越来越大。还有一个就是现代交通,和现代城市的配套设施越来越好,尤其是一线城市,你看我们北京地铁,刚开始500公里,后来到了700公里,现在修到1200公里。这个地铁于之相配套水电气暖、教育、商业、文化高中配套设施,包括医疗等等。那么它对我们外地人的吸引了是越来越大的,在这样的状态之下大家都往一线城市跑,所以说一线城市的房价是必然的需求。另外我们从行业内还有一个数据,心在城市里面原有的需求对住房需求量种状况,一个就是面积要求升级,人均面积都是在30平米以上,我们了解到,有80%的人是被平均,他们的住房消费是在30平米以下的,他们希望增加面积。也是100到120这个改善性的需求,这个潜力是非常大的。还有一个是质量上的需求。大城市几乎有一半的住户住在老旧小区里面,设施陈旧,他们愿意改善。所以这部分人,他们一个从面积上增加,第二从弧形上改善,这样的需求是很大。刚才我一开始讲的人口购房需求,他这个想法没有想到一系列的考虑,特别是老旧住房的住户,他们这些的需求基本上被现实压制住了,所以这些需求是存在着我们房地产市场,尤其是一线城市,目前土地供应跟不上,速度加快,应该说房价还有上涨的趋势,这是我讲的一个因素。
    第二个因素,不能因为我讲的前面这些因素都是盲目的乐观。虽然我们有庞大的世界市场需求,但是这个需求应该像我们今天讲的,悠唐悠唐要优质一点,走得过快过度的透支需求,我们市场有没有风险?应该是有风险的。只不过是这个风险没有全面到来,如果我们建立长效机制,通过法律税收的手段使我们的市场保持平稳的发展,我们市场在十年、二十年增长是有问题的。现在的问题是什么,我们一线城市和三四线城市两边发生了截然的反差。在座的大多都住一线城市,一线城市如果像这样的速度往下走,我个人认为还是有。为什么呢?现在买房子都变成了买青菜萝卜,如果变成这样趋势他买的不是需求,买的是投资,更进而买的是投机。我们的市场泡沫逐步的堆积,如果我们不进行法律的市场的、税收的、金融的、土地的、综合的政策进行调控,当然我这里讲的不是限购而是市场的调控,建立长效机制。如果这样的速度发展下来,最后一根稻草压垮,它到来的时间就加快了。我请注意开发商认清形势,一方面我们有庞大的市场需求,当然了,我们的房地产是利好的趋势,但是也希望我们的开发商慢慢的做,只有这样我们的房地产市场才能健康平稳的发展。我预祝我们在座的开发商在我们城镇化带动之下新兴地产转型的条件之下,我觉得我们大家都能够发财,谢谢大家。

【主持人】:那么下面我们首先感谢会长发言和独到的见解。接下来我们进行大会重要的环节,我们中国房地产金棕榈奖的颁奖盛典,首先我们第一轮颁奖的企业宣读一下。

    第一轮颁奖:
    燕达地产集团所开发的首尔·国际村荣获中国地产金棕榈奖-2013中国最佳典范城市综合体大奖;
    海复丰投资发展有限公司所开发的上海国际公馆荣获中国地产金棕榈奖-2013中国最具幸福指数品牌名盘;
    湖北长江华盛文化发展有限公司所开发的宜昌长江国际文化广场荣获中国地产金棕榈奖-2013年中国最具投资价值(文化)旅游地产项目;
    鸿祥集团生态旅游开发有限公司所开发的庐山佛具城荣获中国地产金棕榈奖-2013中国商业地产十佳专业市场;
    烟台高新城市投资开发有限公司所开发的蓝海国际公寓荣获中国地产金棕榈奖-2013中国房地产人居环境最佳范例金奖;
    安徽冠景旅游开发有限责任公司所开发的琅琊山冠景国际旅游度假中心荣获中国地产金棕榈奖-2013中国最(醉)美度假小镇;
    接下来有请中国房地产研究会副会长房地产法规政策委员会主任委员胡志刚先生和嘉实基金王总来上台为各位企业代表颁奖!
   
    第二轮颁奖:
    湖北长江华盛国际文化发展有限公司荣获中国地产金棕榈奖-2013年中国文化商业地产区域品牌价值十强企业;
    当代节能置业股份有限公司荣获中国地产金棕榈奖-2013年中国最具社会责任感房地产开发企业;
    姜仁地产机构荣获中国地产金棕榈奖-2013年中国最具潜质营销机构;
    缤纷饰家(北京)管理顾问有限公司荣获中国地产金棕榈奖-2013中国最具创新性家装企业;
    燕达(地产)集团肉或中国地产金棕榈奖-2013年中国最具城镇化推动力先行房企;
    下面有请阳光100集团常务副总裁范小冲先生为各位代表颁奖。 
   
    第三轮颁奖:
    湖北长江华盛国际发展有限公司蔡云华总经理荣获中国地产金棕榈奖-2013年中国文化商业地产最具领导力风云人物;
    江西鸿祥集团生态旅游开发有限公司屈胜鹏董事长荣获中国地产金棕榈奖-2013年中国商业地产最具领导力风云人物;
    当代节能置业股份有限公司张鹏先生荣获中国地产金棕榈奖-2013年中国房地产优秀企业家;
    刘泉池同志荣获中国地产金棕榈奖-2013中国房产最具创新力人物;
    沃土中国袁桐同志荣获中国地产金棕榈奖-2013年中国最具优秀职业经理人;
    下面有请夏岩集团董事长夏岩先生为各位代表颁奖。还有中国日报网的主编吴海花女士,一起上台颁奖。
   
    下面进行我们大会的下一个主题演讲,新型城镇化与未来房地产开发趋势,一直是广大房地产企业非常关注的热点话题,有一些房地产的老总在私下里沟通的时候,我们也包括和夏岩集团董事长经常沟通,在中国开发房地产企业不但要看地而且要看天,也就是说看我们国家的政策走势以及房地产的趋势。今天我们将有幸邀请到阳光100集团常委副总裁亚洲放俱乐部名誉顾问范小冲为大家解读中国未来发展的趋势。

【范小冲】:今天非常容幸和大家交流中国城镇化,刚才胡会长已经谈到周围城镇划时代是中国最大的利好。这么多人,进入城市,大家都知道股市肯定有资金流入,这个市场会起来。中国这么大的人口流入这是一个海量的人口,这是带动了中国的城镇化,也带动了中国房地产,这些人进来需要居住,作这儿需要商业及需要有服务,这是中国经济最大的动力所在。我想今天大家有一些争论,就是说过去头几年大家都在说走进二三线城市,现在大家全都回到一线城市,认为现在二三线城市是泡沫所在,认为现在一线城市才代表着未来,现在很多企业回归一线城市,大家对这个二三线城市实际上是形成180度大转弯。今天我想说一下,实际上中国第二轮城市化的主战场是在二三线城市。中国第一轮城镇化确实是一线城市,一线城市人口快速成长,北京已经过了两千万,而且现在号称进入也有50、60万人口。大家同每年进入中国,每人每年进入趁势人口现在1500万左右,真正进入北上广到底多少个人?还是到达了三线城市。中国真正增量市场,真正中国第二轮城市化的主战场,恰恰二三线城市。一线城市现在大家看到火爆,火爆是什么?因为调控压制很厉害。一线城市土地供给远远不能够满足,一线城市现在还有很多的这些不管是行政的,还是这些资源的,它的这些特定的资源,实际上是其他城市不能比拟,所以达到要想成功要想有未来,宁可一线城市蜗居。一线城市的增量已经很少了,从这几年的数据可以看到这一点。
    这儿数据,2013年上半年的数据,一线城市这个销售面积大家看得很火,在全国占4.6%,二线城市30%,三线城市65%。可以看增部分实际上都表现在二线城市,一线城市它在进行结构的调整和升级。真正中国的下一轮城市化的主战场,现在在二三线城市而不是在一线城市。
    最近很多人都在说二三线城市,好像是泡沫所在,阳光100聚焦二三线城市,包括我们二三线城市实际上二三线城市才代表着未来。中国的城镇化及可以看到中国人口快速进入城市,80年代中国城镇化率不到20%,也就两亿人在城里面。到2010年占了50%,6亿人,2013年9亿3,接近10亿人多,未来还有两三亿人还要进城。今年的城镇化率,还有2万多的农民工实际上在城市和农村流荡,不能把他们成为城市人口。中国的城市实际上这个人口快速进入城市在城市居住变成城市人口,这是中国今天的最大的,这是一个最大的事件,足以影响中国现在的房地产,中国未来的经济,和未来的一切的走向。这是一个能量。中国过去是计划体制,包括二元体制,农村只能在农村待着,你不能进入城市,到城市里面来过去是盲流还要把你抓回去,现在实际上也不能享受到城市所有待遇和它的保障。现在可以看到,这么多的人口一定要进入城市这是是不可阻挡,尤其现在正在打破二元结构。所以农村人口进入城市趋势是在加快。刚才所说的城镇人口,都进的哪儿?主要进了二三线城市,而不是一线城市。这些城市市场是最健康的,不管它今天是增量市场还是它的占的比例,还是它目前的发展的阶段,实际上是更加健康的,一种资助改善的升级的,实际上是一个健康增长的阶段。不像一线城市现在说那个地王已经拍到7万三。所以二三线城市它绝不是二三流城市,它实际上真是这个未来中国城市化的主战场。这有很多大家看到这些比例,人口的增长,它的总量,还是增速还是现在房地产的销售的面积,销售额都可以看到一线城市是在下降,二三线城市再增长。所以不是说二三线城市好像现在就是一个,大家避之不急。第二轮城市化是给二三线城市带来了巨大的发展空间,而不是一线城市。
    我们阳光100实际上我们一直聚焦二三线城市,二三线城市很多,并不是二三线城市随便找一个,那么二三线城市寻找最具成长里的二三线城市才是放未来的机会,这个地方在哪里,中国第二轮城市化的新型城镇化,可能到三中全会才会退出,大的调子实际上是大的城市圈,城市带这个发展战略。也就是说,在这个经济发达的区域,以核心城市,中国城市带动这个区域中等城市和小城市,中小城市形成一个城市群,这是中国城镇化发展的方向,也是国际发展的方向。现在国际上也是一样,不管是日本、美国、还是到欧洲都是城市群、城市代用品。过去由于是计划体制,计划体制分各及每一个城市自我封闭,开始走向市场,这个城市之间的互动和分工这个会使这个城市整体经营发展,而且现在轨道交通地这些城市的轻轨、高速,要把这些城市拉成一体。所以这儿才是这些未来的主要城市,你要是变成一个孤儿,孤零零一个地方肯定有问题,配合城市圈城市带,这样这个城市跟中心城市形成了分工,跟着中心城市和区域共同成长。我们做的一些分析,我们觉得因为聚焦了这些城市圈和城市带二三线城市,所以它经济的水平,实际上是高于 ,比如说高于二线城市的平准水准,包括三线城市也是一样,等等这是一个内部的一个文件,也在论证。因为现在很多都人说二三线城市不对,还是鉴定信心。
    二三线城市,是一个增长的市场,但是二三线城市也是一个很宽广的概念。每一个城市我们聚焦它不同的产品,聚焦市中心,三线城市我们聚焦市综合做综合体。现在很多人在那儿说二三线城市的风险,我想这肯定是,刚才我说的是机遇,风险是肯定有的,要不然很多人现在回归一线城市。但是风险在什么地方?实际上有很多人没有把握住这些二三线城市发展阶段和发展的机会。机遇我想就不说,这是一个增量,说它的风险。我们认为二线城市今天正迎来了建设新中心,很多城市再中心趁势建设附中心,这些新型的中心它的房价是超过一线城市,刚开始大家觉得那个地方偏及随着政府搬过去随着大量基础设施和一些商务区,包括一些配套的完善,而且那个都是全新的规划,很快就发现那个地方城镇性非常大,大家可以看很多二线城市新中心是它一个巨大的机会。二线城市还有一个今天的规模扩张,它的机会实际上在新城中心,它的风险也有一些在老区里头,拍的那个地王,这是有一点风险的。我们新相对是比较谨慎的,不太敢拍那个地王,当然有的拍地王也赌对的,因为整个大势往上走。实际上新中心由于它开始,大家对它认识不足,它的地价不高,未来你会发现真正房价高和真真正未来的城市中心都是在新中心。
    三线城市呢,实际上是一个城市化的过程,它还在一个城市聚集的过程,很多人到三线城市晾在那儿了,为什么,他延续了过去的思维,三线城市建了很多开发区,这个也要建开发区,所以一忽悠就去了,土地也便宜,到那儿一建他发现这个城市是一个聚集的过程,没有到发散的过程。所以他在那个地方,当然从城市发展方向是反着,所以很多人到的三线城市说,这个不行。因为他走错了方向。我们觉得在二三线城市要把握二三线城市的发展阶段,三线城市今天是一个城市中心化的过程。所以城市中心是机会,但是它的风险还是在郊区开发区的过度开发。从阳光100也分享我们的一些看法,我们也在选择这种有产业支撑,有人口聚集大都市圈的中心城市,而且也在积极的审慎专著,全国优选,不选地王。因为你选的面广了,你就不会只能在这一个地方抢,别人来了你一定要在这儿,那最后就变成这个地王了,你要赌未来,你不知道这个未来到底怎么样。而且再一个你有这么多的资金,赌它不如到三线城市这么多资金开阔一个更广阔,更有未来,风险更小的地方,这样更有意义。
    大家还有什么交流的吗?我就简单的谈一下二三线城市,大家对它现在不同的看法。

【提问】:二三线城市的轨城有点严重,银口、天津等等包括郑州的新区挺严重的。刚才你提到观点很新,二三线城市是增量有机会的。这一块你详细解度一下。

【范小冲】:这个城市的发展,实际上它首先有人,你玩命盖楼没有产业,这个地方是没有住的。像鄂尔多斯,大家都玩命盖,大家都是一个投机的需求。但是那个地方没有产业,它也没有融入大都市圈的分配过程中,所以刚才说二三线城市的风险有的时候就在于它的的房地产的开发,超过它的人口增长和产业的增长,这个城市就是透支,就是泡沫。刚才谈到的就是说,这是一个宏观的概念,比如说中国的人口,可能只有两百万人进入一线城市,但是二三线城市它并不是说每个城市都均等的进入,今天实际深城市化的竞争非常激烈的,每一个城市现在都使出了18般武艺,就是来招收。有产业的匹配这个开发商就很快成长起来,但是如果没有产业支撑,还是是有问题的。很多人被忽悠过去,忽悠到鄂尔多斯,到泡沫的地方,没有真正分析二三线城市的机遇在哪里,包括它的发展方向在哪里?
    一线城市在郊区化,也在变成城市圈城市带,是这样做的。三线城市实际上是一个城市化的东西,在核心的地方。二线城市,刚才所说它的新中心是一个最大的机会。城市轨道交通,包括这些也在扩张。刚才所说的进入这个城市一定要选择,二三线城市它已经不像当年避着眼睛都在增长,它也是一个上涨的阶段,只要没有法律纠纷就行。但是在二三线城市比较复杂了,有涨有跌及需要你专门的判断,不仅仅对城市的选择,包括还有区域和地段。第三线城市做出来的就很可怕,因为它的住宅阶段很初期,价格竞争,品牌开发商到哪儿说我这个,给人家做的很多创新和很多的我要价值提升人家也不认,人说 地段多少面积多少钱你做的其他东西都白费,所以那个地方一旦拍发,按照一线城市思路到哪儿去,你打不过那些当地开发商。
    我们过去不理解,十年二十年前,香港开发商为什么到了中国就做高端,为什么不跟我们竞争普通的住宅呢?实际上后来我们才发现,它的真正的优势实际上在这些城市,代表未来,而且形成代表城市升级的这个产品。它反而做了住宅,李嘉诚在北京的住宅最后还招收,因为他惹不回那些客户,所以二三线城市它需要选择然后它需要准确的判断,对城市的选择,以及对地块的选择和你开发产品的运用。

【提问】:业内的专家王子陈在2010年说,2013、2014年全国的商业地产,尤其商业地产综合题,二三线城市有可能出现烂尾的可能,烂尾情况甚至可能遍地开花您对现在全国二三线城市这个超大综合体的销售和经营怎么样,是不是确实有这样烂尾的可能性?

【范小冲】:这个风险非常大。现在很多比如说在程度号称综合题超过一百万,沈阳、杭州这些城市都是综合题非常多。像住宅,说白了它是开发商,但是开发是卖掉。因为客户已经买了,它住不住是他赌升值。开发商已经卖掉了,实际上风险并不大。商业是比较可怕的,它大量的资金,要不开发商特别是做大的中心,它产生的开发商它的钱物都是从银行贷的,城市容量是有限,尤其是今天这个商业的形势变化非常快,大家看看现在的淘宝,看了各个方面发生了变化。过去是有一种等于说供不应求,大家需要买很多东西,实际上真正生活的东西比例已经越来越低了。本身的商业垢污它的比例随着经济的发展,它就降低了。而且现在又受到淘宝电子商务的冲击,现在同质化,到那一个商店买东西都是一样的。而且这些大型的商务综合体运营成本很高。你就是没有人买还要开空调包括整个管理,使用率。投资回很大。刚才你说的这个风险肯定存在。有一个综合体这个地方动地段的要求是非常的苛刻,这个综合体是一个什么东西,它实际上城市发展到一个阶段的产物,它实际上是一个综合类的,它有酒店写字等等不同的功能,实际上建筑群。写字楼可能为酒店提供客户,实际上还有很大的公寓,既保证了它本地自己的消费,同时还带来外来的消费,所以它之间是打的一个群架,它共享的客户最后形成一个聚居的效应,产生的化学反映,这个东西一旦做好了价值非常高,但是做不好互相打架,这个技巧比较高。同时做这个东西,实际上是靠自己创造价值。像住宅有很多,实际上是跟地段有关,跟土地增值有关,而综合体有一个地块不大,靠自己的开发来创造价值。它的目标和一定是一个城市的中心或者这个区域的中心,它对地段实际上是非常苛刻。现在动不动就建一个,这是过剩,而且风险是很大的。对于综合体这样非常慎重。刚才所说的,它不仅仅是一个检验你投资,一个投资量比较大。不像住宅,盖完一期盖两期,盖不了就停那儿。但是综合体不一样,要求非常高,包括日常的运营,有很多做的运营体看着赚钱,做了酒店有亏等等,几年利润就流回去。所以综合体不是简单的盖房子,它一个更高水准的竞争,综合体肯定中国这个时代迎来综合体它伴随着城市升级,今天迎来的综合体成长的时代,但是很多综合体现在已经开始处于过剩。真正出现泡沫没有什么大的泡沫,所以综合体一定要小心。
提问:香港的增长投资者说,有一些三线的城市,它的工业非常发达,里面有很多产业,比如说浙江、江苏或者是广东有一些三线城市,某一个产业占国家销售量70%,有像这样的龙头产业。这些城市如果你把房子卖给这些打工的,不是很好卖因为是工厂的,可是这些产业的业主他们很有钱。你如果面对这一群人,你会怎么分析,我们还是研究。
范小冲:中国这类城市很多。这雷雨云城市实际上它还是处于这个城市初级发展阶段,它实际上就是工厂,为这些人做的一些居住区,还是非常的阶段,这类城市房地产并不成熟。因为它的交易,实际上并没有商务功能,并不需要写字楼,还是工厂自己搞定了,然后它的交易实际上外面,它的员工都是没有更高收入,它的高官非常独特的一个群,也很少有他自己的,他跟城市并没有多大的关系。所以这类城市实际上面临着非常大的挑战。当天的苏州最早引进新加坡工业园,之后这个城市它慢慢了就意识到,我苏州做的并不是一个简单的工业园,开始做邻里中心开始做商业,虽然大家垢污方便,但是发现这个城市还不行,现在这个苏州已经变成了一个城市的功能,所以现在苏州的房价发展非常快。它把中叶园提升一个真正城市功能,这个城市就有价值。如果单独的一个工厂区,你会非常典型,一上班的时候大轿车奔工厂,下班一拉走,这样他的需求跟你有关,比如说富士康,他自己都全解决了,要找到城市需求的,城市发展到一定阶段的产物,他还需要一个工业区。

【提问】:阳光100有没有进入一线城市的计划,对二三线城市选择的时候,您看好哪些城市?

【范小冲】:我们觉得一个企业有它特定的目标客户群和它核心的竞争力。我们觉得在一线城市拼这个资金阳光100优势不在这儿。我们还是聚焦在那些增量的市场,这个市场的相对于是比较确定的,市场是稳健的,需求不会大起大落的,我们是可以持续开发,我觉得做一个行业不能光赌暴力。我们实际上有点像连锁的方式,聚焦相同的目标客户群,聚焦同一类了的产品我可以复制,中国600多个城市我们选择70多个城市,这些城市我们觉得对我们而言都有价值。你的选择面很广,而不是说北京砸一块地。作为一个行业持久的发展,我们选择一个相对稳健的一条路,从阳光100的信念都是比较稳健,国家有很多政策很多人赌对了,我想我们是按照它一个真正需求所在,我们做这样的事,你的成长是可控,而且你是可持续增长,而不是暴涨暴跌。我们还是非常坚持二三线城市,刚才说二三线城市选择哪些呢?我们也说了,选择大的城市圈,城市带,它的中心城市,这些城市随着中国城市群、城市带的一个兴起,这些它比一般的所有二三线城市,它的增长更有动力。刚才说也有产业支撑,也有人口支撑,人口在往这个地方聚集,产业也往这些方面聚集,不是一个城市的力量,是一群城市的力量,带动了之后等于说二三线城市就跟着一起上来了。大家都认为二三线城市好像都是鬼城,鬼城是有,有人晾在这儿我们也很心痛,我们觉得二三线城市也是很不错的。

【提问】:未来的品牌地产,会不会在二三线城市去推精装一体化?

【范小冲】:精装是一个大趋势。毛坯房现在是半成品不仅仅造成每个人的装修还会造成这个品质的下降,买了房子以后一两年都进不去,有的人都不装。而且本身的成本也高,所以精装修毫无疑问是一个大的趋势,但是现在为什么很多人不做精装伺候不起这些客户。现在中国的房子是比较粗糙,毛坯房就是自己搞定,一做精装所有的毛病都出来了。而且精装过程中它的品质把控就有问题而且客户所挑剔的实际上都是很小的事,什么地板翘一点门划不道,这个东西搞不定,也就是说它的精装它所带来的工作量,包括管理的量,包括把控花非常大的精力,很多人觉得不值。但是未来精装是必然的有极个别的住宅。当然客户也有自己的想法,他可能想装成这个,别的还不愿意。但是集合住宅,尤其别的城市大高楼。阳光100我们也推精装,如果你不推精装未来带来的问题太大了,而且品质也没法管理。
主持人:感谢范总精彩发言,接下来我想占用大家五分钟的时间。来说我们亚洲俱乐部的发展思路。
    在座嘉宾已经参加过很多的活动,对我们亚洲房地产俱乐部有一定的了解。2009年成立至今做了大大小小的产业峰会已经做了数十场。很多嘉宾都是经常参加我们的活动。这是我们的一些回顾,包括亚泰商业地产峰会,亚洲地产模式创新论坛等等,包括我们今年也搞了一些创新,在内蒙古的呼和浩特举办一个小型政府集投融资对接沙龙,在美丽的呼和浩特,八月份大家都知道那个时候非常热,全国地产商尤其是南方的嘉宾都会聚到呼和浩特避暑,这样我们的论坛还有更好的作用,大家在轻松愉快的氛围中进行深度的交流。根据这个思路,尤其是在包括以前和范总私下聚会里曾经提到过,我们能否打造一个小的固定的,相对固定而且不断增加的会员制的圈子,尤其是这个大型的峰会,大家有一些人感觉,就是峰会它是一个比较好的东西,它可以获取很多的信息,可以结识很多的人脉,但是峰会这个东西我做这么多年我有一个感触,就是一个相亲。企业的相亲大会。有的人想找这样的企业,有的人找那样的企业,大家并没有针对性。也有很多客户抱怨,总结出来了。有的说项目太少,放眼往去没有资源。有的就是换了名片没有下文了,没有结论。像何总,很多老总从广州西部、东北等等我们这些地产企业老总来一趟很不容易,时间也花了但是没有产生实际的效果,我们今后尤其是2014年我们发展思路就是把这个房地产的大会,把它继续做下去的同时,我们要有落地的东西,我们会搞小圈子的活动,我们以会员制的形式,要把我们的企业需求落地。其实我们企业核心需求就是地产融资,地产投融资及我们现在已经开始做这些方面的工作,额取得小小的成绩,为房地产企业融到了几个亿的资金。我们也取得的小小的收益。结合这些思路,我们可以为放企业解决实际的问题,可以加深企业方和项目方的交流,另外一方面我们会在2014年搞一些政府级的考察,包括常州、无锡、苏州、浙江沿海的城市,他们的政府,我们联合了全国工商联,全国基础设施商会,联合搞一些地方性的政府考察,把我们资金方,地产开发商,还有地方政府的领导,三方会聚在一起,我们在这些风景好的地方,我们会召开这样的二三十人的考察活动,在这些考察过程中我们针对有优质项目,需要融资的企业,这是第一类。
    第二类就是希望寻找二三线城市投资开发机会的企业,可以直接和政府领导进行直接面谈。第三就是希望寻找海外投资开发机会的企业,在我们的一些聚会过程中有很多开发商,他们希望走出去,他们希望亚洲房地产俱乐部提供这些平台和机会,能够为他们寻找海外的土地,海外的投资机会进行工作,我们也结合这些需求联合了我们很多外长期合作机制,他们也表示非常的欢迎。包括现在西班牙、意大利还有法国的城市,他们都非常欢迎中国的企业家过去开发投资,当然当地也有一些非常好的,类似旅游地产这样的项目,也希望有投资今年以来。所以说他们找中国的企业有语言不同,或者他们往往找大使馆或者当地的商会,包括像美国政府,美国的美中商会跟我们联系,能不能联合搞一些海外考察活动,我们也结合这个需求我们以后了一些策划。所以说明年我们打算把大会进行的同时,小型聚会,政府考察和海外考察综合型会员制的一个活动。这是我们发言嘉宾和亚洲房地产俱乐部的亚洲委员。
    第一政府投融资沙龙,一些地方政府他们非常欢迎我们的房地产企业直接接触,有十几家,像无锡市一个区的领导,我们上次碰面的时候跟我,十几家房地产企业来对他们来说很重要的事情。我们如果召开一个地方性的论坛,我们基本上可以会聚20、30家的地产企业,老总直接和他们进行对话,他们的政府领导也是非常欢迎的,他们会非常重视,你们来我们这儿考察我们会提供一个全面的接待。我们每年打算安排政府考察安排6次,人数限定30人之内,如果超出这个会员人数我们分两批或者三批,这些有投资价值的城市,包括夏总在新疆开发旅游地产,新疆现在投资形式也是非常热,现代出了一些小小的状况,但是这是投资喀什包括南江很多旅游资源这是最好的时期。包括也会组织新疆考察,夏总带队和我们当地新疆旅游领导亲自出面接待,带领大家去考察。我们打算11月份这样的活动。我们也会搞一些轻松的愉快活动,在蒙古包里面进行一些大家共聚酒杯,共同探讨当前形式一些内容,大家都据觉得这种轻松愉快的范围,交到真正的朋友增进项目方之间的了解,这个项目是很高。我们在呼和浩特搞融资对接会,有一个山东企业就初步达成意向,总投资额达到10个亿以上的规模,对我们来说也是非常有成就感的。以这种形式及以轻松愉快的氛围增加大家彼此的了解和灵感的沟通互动,所以我们觉得应该沿着这个思路继续往下走。
    重点项目沙龙,我们会邀请资金、银行等等老总,和全国有项目需要融资的企业我们把他们会聚在一起。三月的长白山,夏季在呼和浩特,秋季在漓江,以及冬季的三亚。也投融资对接,第二天会搞一些旅游考察及大家有交流的时间。第一点认定是一个正规的会议,资金忙说明一下自己的投资方向,项目说一下他所携带的项目是一个什么样具体的模式,他们可以进行有深度的互动,第二天我们搞一些旅游考察活动及这样增进大家彼此的了解和更深的互动空间。还有一些海外考察,包括我们会安排一些游艇上包括三亚等等城市会安排游艇聚会,高端的马术培训,包括直升机俱乐部也和北京伟大的直升机俱乐部取得了联系,很多地产老总喜欢玩儿直升机也是流行的趋势,结合这个其实我们也是赶一下时髦,只要是地产老总喜欢的事情我们就提前打头阵。昨天夏总也是详细介绍的一下,体验了一下直升机的这个活动。
    第三个就是海外考察投资,那么刚才已经介绍了,我们打算每年在美国澳洲以及欧洲,我们都联系好当地的一些政府的代理比较大的权威机构,分别在5月、8月和10月,赶赴美国、澳洲和欧洲做一些政府级的考察。我们计划有20个地产商,以及金融相关的机构,我们就可以进行一个深度的考察。大型的专业化会议,就是我们的强项,我们这么多年一直做这个大型的专员化会议,文化旅游投资论坛,新城市高峰论坛等等城镇化的。我们在这种趋势下。包括10月17日在这个酒店继续召开购物中心餐饮峰会,这样我全国各地优秀的餐饮企业和商业地产的开发企业会聚到一块,搞对接活动,这样的话我们的会员企业也是可以参加的。由于时间的关系,我们就不在这儿详细介绍了,大家桌子上也有我们的会员手册,第14页是详细的会员规则,后面这台桌子是报名处,今天大家可以在这儿进行一下等级,今天报名的企业将会给予一些特殊的优惠待遇。不同的会员级别会有一些更好的服务,我们作会后对融资企业做针对性的对接。   
    下面嘉实基金王克明王总来讲一下,关于金融如何推动中国城镇化以及房地产的发展方面,由王总发表一下独到的见解,大家掌声欢迎。

【王克明】:大家上午好,感谢亚洲房地产俱乐部,感谢刘总。应该说,房地产行业和中国城镇化的进程的发展,未来的前景是非常光明的。行业的发展,离不开金融的支持,金融作为经济的血液,房地产行业的重要资源,应该说和放行业密不可分。目前能够房地产行业提供金融渠道有几个方面,最大的还是银行,其次是信托,接下来私募的基金有外资,十八大之后新增的一些。应该说这么庞大的市场上面,占主流的主要的还是银行和信托。这两个是最传统、最成熟的金融机构。在国家宏观调控大的政策环境下,银行到信托拿钱受到很多政策的限制。目前法律的环境,对外资GPLG进一步的限制,所以目前来讲作为房地产新银,这个融入到房产金融里面来,部分的弥补或者是解决了一部分房地产企业,特别是融资困难的中小企业的融资难度问题。所以我作这儿作为基金资管的代表,介绍一下基金资管如何为中国房地产的行业,如何为城镇化的进程提供金融支持。大家知道向银行、信托借钱,面临着最大的一个问题,特别是对中小企业来讲可能就是四三二约束的问题。特别是处于前期开发跟建设过程中,这个阶段是最需要钱的。但是金融机构它一定要求你取得四证五证,要有百分之多少的资金,还需要二级资质,大部分市场上缺少钱的企业都是二级资质的问题。我们对于资金资管没有影响硬的规定。十八大之后开了基金资管这个口子,有了一个新的渠道。我们对监管程序报备是事先及大家也知道一般一个周期快的可能两个,慢的可能是要四个月到六个月,特别对房地产行业。一个是融资难一个要钱急的企业提供一个融资的渠道。第三点,我们的计划的话,因为我们是公募基金下面新开的基金资管,所以中国证监会是我们的监管机构,中国证监会旗下有上海深圳两个交易所,所以我们的基金计划投资人它持有的基金资管计划可以不必向信托一样,一定要持有到期错能对付,我们佳是基金资管计划目前已经有三个挂到交易所交易,这样的话我们的投资人就是这个获得了中间退出,提前兑付这样的权利。这个通道打开,一方面方便了投资的流动性,另一方面也对有效的降低房地产企业的融资成本提供的方便。所以我概括基金资管跟其他的融资渠道特别是和我们信托融资的区别,三个特点。一个投资角色要快,一个是投资人有融资渠道,有退出的流动性,另外一个刚性的特点就是我们不必过强调一定是要四三二,因为银行信托来讲四三二的制度,所以这样来讲我们定位应该是银行信托之下,这个外资之上,我们融资的成本大概也是这样的一个区间,银行的成本大概在十以内,信托的成本大概在15左右,聘一个外资应该25%以上甚至30%,所以我们融资成本应该在15-25,这样的区间。
    从业务的分级和资金的成本来讲,我们都基于中间的阶段,关键是要看具体的项目,具体的风险,把收益和风险做一个适配。能够承受这样的风险期望这样收益的投资人的话,来选择投资这个基金资管计划,也希望我们能够为这个优秀的开发商,特别是有融资困难的,融资需求,急切融资的中小开发商提供金融服务。因为时间的关系,我不想展开讲,更多的时间留给大家提问,如果有问题可以欢迎随时提问。

【提问】:…

【王克明】:基金资管目前没有明确的投资限制,一个是对一二三线城市没有限制。我们第一个项目就是江苏镇江,如果按这个旧的来说应该不算三线,应该是四线,这一块没有限制。刚才讲的开发商的这个资金,没有特别限制,但是如果你资质很快,如果主动管理需要加强,风险防范的措施也要加强,让投资人能够放心。另外我们对业态没有歧视,对这个区域没有歧视,不管是住宅还是商业,是销售还是持有,我们主要是替投资人判断钱回去如果按时回来,你项目回来你融资人有这个能力担保,这样我们也是可以考虑的。至于您提到商业、文化、旅游、养老,这些行业的话只要是能够保证投资人的利益,能够让我们的资金出去之后按时的回来,这样我们是没有歧视的。
提问:您刚才谈四三二的时候是重点强调二了,四的问题我觉得比二更重要。
王克明:应该说,其实对四也没有特别的硬性的约束。目前我们这样的一个渠道新开之后,特别十八大开了口子之后,目前项目非常多,特别是中小企业,目前排队的项目都是五证齐全,我们目前阶段做了一个四的限制,如果特别好有三证也是可以的。如果一证都没有处于拿地阶段,这个目前来讲随着我们没有限制的不可以做,但是目前来讲我们从保护投资人利益的角度,为这个房地产企业快速阶段,目前来讲还没有纳入我们业务范围里面,也许以后会做。由于这个资本可能更多来讲,很少做雪中送炭的事,更多的是锦上添花。因为我们背后也是广大的投资人,特别是像公募基金的投资人是饱受中国资本市场煎熬的投资人。在股票市场亏得一塌糊涂,我们要把投资人的利益放在最高的位置,让投资人的利益得到有效的保护。
    我们现在排队来讲,基本上是五证的还做不过来。目前基金资管从上月底已经批了41家。我了解了,41家真正开展业务也就是一半,其中一半在做通道业务。如果像四证以下,甚至政治四证都需要很强的管理能够,对开发商内部要有很深的理解,这样你才能为投资人把这个东西。如果是一证,后期需要更多主动管理介入,这样融资的成本和投资人的风险收益,这个实配性目前这个市场上来讲,可能还是有风险的。

【提问】:比如说像中央机关,它可能有一些项目的需求,但是它资金方面有限制,类似于成都、海南非常大的概念性的项目,土地国家划拨,这个可能需要寻找投资方把这个项目完成,类似于这样的项目您感兴趣吗?

【王克明】:我们对政府的信誉是最相信的,但是去年国家分别下了四五个文件,特别是政府融资的平台,地方的政府债务提出了警示。这样的话我们对这个方面也是高度关注,这个里面可能整体上发生风险,但是单个的来讲有还款能力,有确确实实还款资金的现金流的话,我们也是参与的,尤其是中央企业或者是国家级的企业,我们对首都飞机场也提供的几百万的服务,国务院的等等是毋庸置疑的。但是小的地方政府,我们也会来衡量我们项目的风险,切切实实能够帮助投资人把这些风险从项目群里面识别出来,做到有效的防空,帮助投资人识别,然后寻找解决方案。这个业务更多是通道业务,我们对政府来讲没有话语权,我们相信政府的信誉和能力,但是政府也要向投资人证明。

【主持人】:感谢王总的精彩发言。

【王克明】:感谢大家,希望为大家提供金融的支持,谢谢。

【主持人】:下面我们进行一个非常有深度的专业性的,关于旅游地产的演讲,尤其是在今天的大会来自全国各地的旅游地产开发商和企业,来到我们的会议现场,由于我们颁奖也好,还有我们的长期合作也好,很多旅游地产企业对于景观的规划,我们发现他们对于这个方面有很高的要求也有很高的期待,希望能够听到一些大师级的专家发言,我们今天有幸请到了夏岩集团的董事长,夏岩先生。他在我们旅游地产赫赫有名投资、开发、设计、规划景观营造一体大型企业集团的高层嘉宾,我们掌声欢迎夏岩集团董事长,夏岩先生做精彩发言,谢谢。

【夏岩】:大家上午好,经常参加很多旅游、文化、地产投资大会,作为一个专业策划旅游投资地产的上海人,跟大家交流一下经验。首先我要说一个,我和这次会议主办方是好兄弟,佳期刚才业介绍了下一步和明年的一些计划打算,其实我和主办方也曾交换过很多的意见,我是他很坚强的支持者,无论在资金上还是在其他很多方面,包括资源上。
    曾经我在杭州讲课的时候讲过一个小故事,在美国夫妻两个人带上一个朋友,经常去登山,经常去登山朋友聚得越来越多,那几个人在登山下来里面在账篷里渡过闲暇时间的时候,你是干嘛,我是干嘛的,物以类聚。为什么要讲这个小故事?现在夫妻两个不是登山协会,就是攀登集团,在美国有一千多人了。为什么达到今天?我跟佳期,就是主办方提第一条建议,第一我们为什么要举办个大型的投资会,我们的会下一步究竟怎么办?因为万事要记住三点,我们为什么在一起聚会?我们通过什么样的形式达到什么样的结果,这是我们整天要聊的话题。我们中小地产的圈子,在中国也好,在国外也好无论是什么。上午的时候,范老师也是我们好哥哥,好兄弟,我们经常也一起交流。其实宏观、微观,二三四线城市,我也一些个人不是很成熟的想法,与大家共享。其一,我觉得作为专业研究旅游业,其实旅游和文化这个地产在某些程度上是一样的。我个人觉得,第一,二线城市、三线城市包括四线城市有谁来划分,怎么样划分?这些城市的特色在哪里,无论在成长率,你是赚短小的钱,还是赚战略的钱?这是必要的。比如说新疆,我玩的时候创造的时候都在新疆吸取营养,新疆我也做了将近十年,对新疆也非常了解,也有一些感情。在各个城市都有一些资源。以后新疆的投资的事可以找我。新疆是一个什么时期?你看一二三线城市,甚至四线城市都有。我个人觉得,作为我们中小地产商它的运作有它的优势,大家往往随波逐流的模式占大多数,但是有一些中小地产商非常故事。我刚才讲的这个投融资的故事,这个成本太大了,无论是我们商业地产还是旅游地差,我们讲的就是投资、融资的成本。相对品牌大一点的地产商我接触的也很多,他们都是把一盘架子弄好以后,你品牌大,政府都让它来融资。我们这些中小地产商特别是文化旅游地产商要走一条什么样的道路,刚才我说了,新疆现在是占资源的时候,如果你不是做小的,消息流马上两年之内回来,占资源是目前新疆出现问题之后最好的时机。比如说,前几天喀什市委书记专门到我的作品里面走了一圈,他也做过生意。他就说,两年前喀什按照国务院的计划是要打造新疆深圳,那么对接城市就是城市,中国把广东深圳几大城市,把喀什地区这个发展。这种融资平台也好,还有政府的政策之前两年前风靡一时,而且非常牛的一个城市。近两年来,随着新疆陆陆续续发生一些小的情况,大家也都知道。它的政策又从原来的地皮下面,建设地产补偿再做标题。它的土地,在新疆里面是体现城市吗?副厅级的一个单位,它特殊的地区,像我们中国的深圳一样,也和海南起步的时候也一些类似之处,所以他们选择城市的时候我相信一定要选择这种,用范老师话说,你还要选择地域上有特色的地方。喀什这个地,国家对口城市,包括国务院下一步对它的安排,大家可能也不了解,新疆国家在周大项目投资超过一定数额的时候,国家是不收税,特别是喀什,两年以后增长率极高的地方绝对适合做土地储备,这样的一个城市。
    作为我们旅游也好,文化也罢,我们在真正进行投资选择的时候,其实往往碰到一个难题,刚才所说的,四二三,这些都是可以运作的。这些方子有很多,比如说做小额贷款,做基本投融资,包括风投不好,都在香港成立公司,在香港再转回来,投到文化创意,这是可以变通的。这个问题再跟大家探讨有点浪费时间。
    在我经手目前这几个项目当中,根据本人的经验,也是花了几个亿的买来,也不能说我水平高哪儿去。比如说我在安徽买一块地,我的成本不到一个亿,一个什么主题公园,道家为中心的,同时我在它的身后有两千米的山林,像一个森林公园一样可开发别墅,我的个人爱好是专门做养生文化别墅,是我的最爱。两百个两排和独栋,这种养生大宅,真的不得了。靠什么赚呢我说一个例子,用一个亿万的成本投入取得政府其他我两百栋土地零出让。靠什么出让,第一二三线城市政府政策不一样,我们一定要紧紧抓住政府某些领导的文化特征。比如说它有一个温泉小镇,比如说它有一个富有地域文化特征原来历史形成的一些东西,你用这样的一个概念。同时一手先取得土地,就可以了,我就是这样做的。土地任务,我先办一百亩的土地开发,我通过民间激进的方式,那个点很低。土地开发以后,和政府一定要事先把所有事情考虑进去,能考虑到的就考虑周全,所以这样的情况下一个亿,说是一个亿我投一个主题公园,这个主题公园一个亿左右,可大可小。要有特征性,第一不可复制性,这个一定要做,我搞了很多年的研发,跟政府要有承诺。第二,它对本地区的带动作用是什么?政府领导都要政绩的。通过一百亩的融资,我融资的成本有多少,反过来我和土地同时建,这边建的时候主题公园就起了一个基础,这边就开始一期,那么主题公园随着卖房随时启动,一个亿到两个亿可以窍洞五个亿到六个亿万左右,这是文化小板块,所谓的文化板块,这么一个利润。还有光这样还不行,现在的时代已经知道,类似于这样的会议我参加了很多,大家也参加了很多,解决的问题倒不多。为什么呢?就是我刚才说了几句,咱们下回要做的事,其实以前也说过,无论你是做文化地产,旅游地产,它的症结,它的问题在哪里,需要什么事,就像对号入坐一样。说相亲也好,你先把对方的缺点优点和它的需求要提供好,这样对接平台的时候在开会之前无论我们我们是到新疆,还是坐一起论坛,就是把双方的需求的人员放在一起的时候,这样我们的相亲成功率就高。通过事先了解、调研,物以类聚,人以群分,什么样的人搞什么样的活动,这样大家来了才有收获。无论什么样的收获,用我们的话说,我每天都要学一样东西,不要把时间浪费掉了。
    大家还要注意一个现象,我是做研究的,做策划规划必须要研究。中国五年到八年以后,大家看机场有一位大师说,不要低头走路要抬头看间,天就是共产党。政策在五年八年,今天跟大家透露一个信息,据可靠消息土地流转会在十八大以后,有一些重大的举措。特别是农村土地二三线城市,在农村土地有一些重大的变化,可能不长时间就要公布了。像我们乡镇的土地和老百姓的土地,可能就不存在多少年没有的手续,国家的政策就是农村到城里面发展,把土地的卖掉。所以这一块要做重大的调整。我说的这个话是什么意思,除了端频快解决我们资金流的问题我们要生存要发展,这个时候要持发展稳站立,重项目。什么项目?符合人家的项目,这个我觉得特别是站这个字,因为中国五年八年主流发展以后,他们一定要明白,主流发展一定是资本市场的开始。资本市场的开始,一定从土地开始,无论你是租的借的征的,什么性质的一定回来在这八年当中发现一些重大的变化。
    这是我给陕西养老地产做的一个前期策划,现在基本上已经开工了。大家看看这就是我说的,大家都知道特色,特色求发展,不是钱的问题,是理念的问题。咱们做旅游地产也好,做商业地产也好,第一个问题大家能说明白,旅游商业地产和陈商业地产的区别在哪里,哪一个品质应该怎么做,哪一个价值更高?无疑文化旅游地产它的价值肯定很高,它很大。因为跟你投资的位置就有相对的关系,因为每个地方政府都要开发旅游文化资源,这是国家出台的。先看看这个片子。这个项目大家都看到了,乔家大院,他占了很大民营地,用12万的平方景观放在室内,把乔家大院旅游的人群留在于此,用这个概念在后面拿下了大概不到一千米的开发建筑用地,是旅游开发项目。
    这一块是什么呢?刚才我讲过了乔家大院有一二三产业,一二产业都向三产业扭转。一个阔老板想法很好,在乔家大院三公里处道边拿下了不到三千亩地,这个项目本身前期靠这个项目所谓的旅游文化创意产品。中国的静电大家看到,不去后悔,去了后悔。那么乔家大院每年一百万的人流次,他只要留下三分之一就可以了,还有三分之一的人群。他把陕西一年四季的景色容纳到到12万平方园区之内,后面的巡医、广场等等这些,这都是给政府灌输的概念,但是这个前面有一个固定的盈利点,后面就是应盈利点的钱逐年把地的土地出让金从两百亩到三百亩,五百亩左右做这个养老地产的项目。
    这个是我在常州做的,也是一个主题公园,沉积的十几年,投入十几个亿,后来经过我的策划以后一下子翻了接近13、14番,不到三个亿,不到一年的时间。中国可能了解,中国做主题公园一线品牌,包括国际可能都是现在的作品。比如说迪斯尼,东部华侨城。从三亚做到漓江,杭州本地就不说了,策划的这个事都是我的好兄弟。但是它的作用不一样,据说这个孔子像,正常建筑的成本应该是多少钱?它应该是在五千万到八千万,一个石雕,一个铜雕。不到一年时间做一个主题公园你随便问,没有一个人就是他的成本,这一块五千到八千,真实的。现在这一块加一块玖一起不超过五百万就把它干下来,15米高左右。主题公园也好,咱们都是做文化地产的很多投资人,包括一些政府。首先他们可以有几个事找我,第一个吃喝玩乐住,主题酒店,阳光生态文化主题公园,什么叫主题公园,有几个人能说清楚,有几个人能做成?做不成找我,我可以有现实的案例可以去看。我把江苏、南京、上海逐渐的处理,苏北的兴趣我也不是很感兴趣。投资容易,拔腿很难,苏北有一些政策还是比较偏激。我跟范老师讲的差不多,我是跟二三线城市,二三四线城市在晃。陕西、新疆,有一些小县城、小镇引起了我极大的兴趣。一个地产通过一个温街小镇的概念,垄断了当地的整个旅游地产的心目,逐年发展到,同几个亿发展到几十个亿就是一个小县城。刚才我说出生地是铁岭,18岁出来的,铁岭菖蒲县和赵本山家很近也很熟。铁岭作为三线城市,它就是一个新城区在原市委书记策划的项目就是一个死城和空城现在三千米没有人买,而且它的地产商是好多家,几家干出来的。
    县委书记拍屁股出来了,为什么是死的呢?我老家菖蒲县应该按道理是四线城市之外。它的位置处于辽宁的交界处。一个是太阳山,一个是月亮湖,是一个大水库一样,营造了一个开发区。这个是肯定做市场调研肯定调查,购买力等等,诸如此类的话题。大家要选地的时候一定要选地域的特殊性,产品的独特性。比如说我现在搞的投资,什么样的融资?搞一个规划,是一个旅游地产的项目。产品的独特性。我研究的主题,不工作是是公司研究的主题,比如说主题酒店,你看那个大灯没有,如果像这样的设计已经是落后的设计了。我说是设计。这一个灯的造价把六个灯都拿下来的。我经常来的中国投资商特别是搞主题酒店,比豪华,豪华是什么?材料就落后了。你这个汇报没有收回来,因为旅游综合题作为文化地产,旅游综合体离不开五星级酒店离不开,会所也离不开。现在的墙都是,一看墙面都是大理石,住的也是大理石。过三年一看就落伍了,汇报期是四年到五年以后,你为什么不考虑这个问题呢。我研究这么多年,不仅仅是工程设计的话题,一个伟大的设计师设计出来的作品,一定要有合理的成本投入,达到非常高高层次的效果。这是PPT里面,我投资的酒店也有这样的案例。这是新疆自治区通过的一个会展2000余亩的丝绸之路的文化产业园区,这一块商业地产,5、6稿通不过,作为一个外地设计师我给他一稿就搞定了这个项目。这是所创的宾馆、驿站等等,这个作品在北京水城已经竣工了,大家可以随时去看。这是我投的花都温泉,大家可以看一下,什么叫文化创意产品,就是实景照片,不是设计方案。这个项目刚刚卖掉,还没有签字。看见没有,现在这是干什么呢?这里面是什么?男生的更衣柜,我要搞设计每一个角度,我统统都要设计。什么叫文化,成本造价差不多多少。这是女的淋浴区,花蕊似的。看见包房没有,青花瓷系列,三层VIP区都是这种,以一组红楼梦的雕像,每个房间一个故事。你今天来了,明天来了,后天来了。大家都知道主题酒店,现在是摆上几盆花都叫花园酒店,阳光射进来也叫主题酒店?主题酒店是硬件与然间都要结合到一起,这才叫主题。我说以后要这样的项目,你要五星级酒店你拿出来四级的来搞,还剩钱呢,不信咱们试一试。我们建了很多城,波浪的城,一个是蜀绣的,下面是一个波浪的走廊,这样波浪式的走廊走起来是不平,上面是获迪斯尼世界纪录,两侧就是我说的,和一条45米长的蜀绣红楼梦的所有人物,包房之间每个人物故事为背景,它的成本马上可以想象一下,他们看到什么叫文化没有?书法是我写的,上面放几个灯,铺上瓷砖没有了。你看有档次吧?
    下面就是一个景观区,所以文化的力量是非常大的。这是加到一起从脱土到竣工不到一年,而且没有外包。这是五大州,梅州提炼一个元素做出来的一个版面。 第二个就是典型生态文化酒店,这是日式的。
    刚才说了很多,今天我是属于瞎三进来的一个人,原计划我不参加这个会,我今天下午还有一些事情,听说各地有一些城镇建设和文化旅游地产的同仁,还有一些融资团队。下面我介绍一个新的项目。我经常说一个好的商业模式,一个地产好的商业模式也好,还是一个投资的商业模式,它所具备三重性能。第一向着本身,我正在组织策划积极和一些融资单位策划什么项目呢?因为我在新疆根深蒂固发展了这么多年,新疆的旅游局仅次于西安的文物局。什么意思?有一个权利,每个地方都是不一样的。一些领导策划了很好的项目,新疆缺什么?大城市之间都是百度,新疆叫公路经济,也叫公路绿色经济。最缺少什么?就缺乏这种中建的中转站,中石油很聪明在这些特别的地点,解决外地和内地自驾游问题,光自驾游的消费,三峡数字地产商都不可能比,非常之大。第一条跟一些领导在石油站的附近以驿站的方式,你自驾游也好,你团队来了也罢,你到我这儿必须在我这儿吃住,而且约有大坝、大客的进行合作。因为他首先本身就是一个商务,那么新建有多数个线路,67个左右。我们垄断新疆60多个旅游资源,自驾车旅游10%都不得了,那么这个行吗?三连环,第二次汇报,我在你这个线也好,在你这个周围也好,地区也罢,我得要土地,我的项目是需要土地,镇压积极支持现在需要立项。那你需要草原的连接草原,新疆是一些矿有一些可以要地产的,也可以不要。三就是资源的流动,我刚才说了,你有喀什,你有克拉马尼,当你跟新疆的国家大规划早就作出了,超出的时间,超出的的问题高清一清二楚,市委书记都知道,他们很容易知道。那么商机是巨大的。
    希望大家有时间到我工作室小坐,耽误大家太多的时间希望我们有缘多聚,我喜欢交朋友,谢谢。

【主持人】:感谢夏总的精彩发言,无论是渡假小镇也好还是旅游地产业罢,在景观规划包括景区的营造,包括相关的渡假这些产品配套设施包括生态产品以及娱乐休闲项目,我们夏岩集团都是中国领军型的企业,如果大家在这方面有需求可以私下里面和我们夏总进行进一步的沟通。
  

 
 
 

主持人:下午正式演讲开始之前,由我们联合主办方中国日报,中国日报大家都是耳熟能详的。中国日报也是我们本次会议的合作媒体,我们本次有幸邀请到了中国日报网主编吴海花,中国日报也想为大家介绍一下近期的一些动态。由秦国新先生为大家介绍一下,中国日报的一些情况,大家欢迎。
秦国新:感谢刘总搭建这样一个平台。我就简单介绍一下中国日报的一些情况。构建全球传播体系发出权威中国之声,这是中国日报社的工作任务和工作要求。中国日报是中国的国家英文日报创刊1981年全球发行量大概 80万分,海外50万份。中国日报世界了解中国,和中国了解世界的重要窗口,是国内外高端人士首选中国英文媒体,是唯一有效进入中国主流社会,国外媒体转载率最高的中国报纸。也是国内惩办大型国际会议会刊最多的媒体。中国日报传媒集团津贴时代乃波,坚持创新驱动,秉持内容为王的理念,说明中国点明世界,不断加快海外发展步伐,完善全球才编和传播网络,向着构建世界级现代新型全媒体集团的目标迈进。这是中国日报网以及中国它的报道任务,第一是报道我们国家对外的声音,第二是向国内报道国外的一些动态情况。同时也报道一些符合国家政策的要求,比如说最近我们做的报道就是涉及到新型城镇化建设这些方面,第二个关于我们国家前一段时间克强总理提出健康服务业的报道。第三个就是关于目前的一个放的总体的形势,包括如何处理空城的问题。中国日报网创办于1995年是中央重点新闻网站,是中国最具影响力的英文门户网站,及新闻咨询服务舆情社学习一体,开展30多个子网站,人均访问量超过310万次,其中60%来自海外,以中高端读者为主。在我们数据调查中访问者研究生占到了61%的比例,超过六层,32%是大学本科,也就是说其中高学历的阅读受众超过了90%,访问职业分布来讲,商务认识教育官员学生是我们的主要受众群体。从职位上来讲,白领是我们的主要受众群体。这是我们之前专访过一些人士包括美国的商务部长,包括国务卿,以及美国的国家领导和各国的大使。中国日报网的品牌优势,主要集中起来三点,第一权威重点新闻网站,具有新闻采编权和采访权,同时也是我们国家合法新闻传播单位。其发布的新闻是能够为各权威媒体直接转载,第二个是国际化人士国际相符的国际化品牌,具有非常国际化的背景。第三个我们面对的知识层次比较高,对中国日报和中国日报网了解的人群一般都是对中国日报认为是一种高端的媒体的一个概念,形成了一个非常高端的媒体品牌。
    从中国日报网房产来讲,中国日报网房产是中国日报网的房产的新闻采编部门,是担负着中国日报网以及中国热报社对于房地产领域所有采编任务,其中新闻中心这一块,我们这边一个每天将最新最全房地产相关的内容最快速呈现给广大网友,及时有效提供楼盘信息,反馈网友对事件的观点和看法,同时我们也依托这中国日报网最大的英文咨询门户网站的优势,大量的受到海外媒体的转载,也是名列国内媒体的前茅。新闻中心我们现在主要的一个栏目是今日焦点,我们的首页。包括政策报道的方向,包括国家房地产重大政策,业内发生重大事件等这样一些内容。
    我们演播室以及中国日报网的演播室和中国日报网的房产的总市场规划栏目,主要面向房地产领袖杰出人物,对中国最优秀房地产领袖进行高端专访以视频直拨的方式进行报道。同时我们也会举办一些活动报道和论坛。针对中国的房地产人经历人层我们也是准备了,从精英访谈这个节目,包括一些操盘访谈这样的一个栏目来介绍中国目前房地产市场的运营细节。对于大事件策划和报道方面,我们也是关注了中国政策走向,包括新城镇化建设的走向,以及我们国家目前关于建商服务业的走向,进行深入报道。同时进行突发新闻,各个领域的及时新闻进行快速的新闻跟踪。在房产的新闻中心,我们则是为网友提供最新的房地产咨询包括购房流程,包括购房信息同时我们因为中国日报网同时也肩负着海外宣传指令,也为我们的海外投资者提供重要的一个咨询基础,同时我们的海外栏目也为国内的希望购买海外房地产的人士提供大量的咨询服务。包括像我们的这个栏目有星级楼盘,包括新盘的专题,城市跟道,这是我们访问过的一些地产的老总。从目前中国日报网房产的经营的产品线来讲,第一个是我们因为依托着这样的一个中央级新闻媒体这样优势,我们可以做一些包括新闻服务,包括对于国家的健康服务业,健康环首都经营圈的这样的报道。主要就是树立一个专业的形象、品牌,让大众对于产品和品牌概念进行一个深入的了解。同时我们在同营销角度呢,主要是体现我们这个项目的一个高端的国际化,配套的完善,包括区域价值以及国家政策方面的支持。因为从新闻角度的话及以中央媒体这样国际化视觉,和国家政策的话,可能会更加深入分析我们所在区域的发展的一个价值和内在的走向。同时在新闻报道之后,因为同时对于新闻报道对受众的影响对他们产生购买一个价值理念的冲击。
    第二个我们会做一些品牌植入的活动,比如说和暖场活动,进入社区,从线上和线下同时做我们运营的模式。比如说我们做过的环首都经济圈这样地毯发展论坛与当地政府做一个共同的接盘,这样的活动。也可以进入社区,目前国家对于和谐社区的要求是有侦测政策需求,我们也是配合国家政策,进入小区进行这个和谐社区的调研,这是我们整个日报社以一些区域签订的一些协议。
    同时我们也可以将我们的房产演播室进行区域织轴,这是深入报道房地产的情况。我们也会做一些暖场活动,比如说像置业、投资、养生、风水,主要体现我们项目的一个高端品质和配套完善,这是与中国日报的高端的报道的媒体性质相结合。谢谢大家。
主持人:下面我们进行小组讨论环节,中国日报网的主编吴海花女士为大家做主持人,我们把话筒交给吴总。
吴海花:我们有请上台对话的嘉宾,利海中国集团副总裁汪传虎;北京巅峰智业旅游文化创意股份有限公司总裁蒋骏,中连资本董事总经理杨总,当代集团当代节能置业总裁治理王成康。
    其实大家都知道在新的城市背景下,房地产一已经不是一个狭义的房地产,不仅仅是住的问题,它包括养老、旅游、购物、社交,它的产业面也涉及到教育、养老地产等等。这对于地产的从业者,在未来十年也是提了一个很大的命题和话题。未来十年当中,我们作为这个地产的从业者怎么样去挑战、去创新,或者说中国地产这个未来的十年,对新的这个形势下,我们有什么新的思路?
汪传虎:很高兴参加这个论坛,其实讨论这么大的题目,还是有点不是很自信。很多人都在讨论中国未来十年地产的走向,其实我们现在只能做一些初步的预判,经过前三十年,尤其是前十年中国房地产这样的快速的发展,中国整个地产,应该说我个人判断,是前十年是中国房地产发展非常快的十年。我觉得未来在这个快的基础上,会有专业化的分工,我觉得可能是一个很大的趋势。中国整个的发展进程而言,中国前十年是城市化非常快的十年,尤其是中心城市的城市化,中心城市的城市化发展过快,实际上应该说对于中国整个经济的发展和增长,这个功劳是不可磨灭的。不管是谁怎么说,我认为中国的房地产前十年,对于中国经济整个发展的贡献是功不可没。但是过多的城市化也带来的很多相应的问题。比如说中大型过度集中代表生活方便程度,资源的集中的消耗,以及公共设施发展不匹配,包括环境的制约,生态的制约造成很多的问题。所以我觉得也造成很多不平衡,差距进一步的拉大。新一届政府上台以后提出来新型城镇化,我认为对中国的城市化一个很好的补充。在城市化进程中要有一定城镇化的概念来进行补充。这里面也有,就是说整个房地产一个结构调整的问题,同时也有整个这个社会发展,社会方式转变所带来新的消费需求的问题,房地产不仅仅是满足人们第一住所这样的需求,可能人们的收入到了一定的程度以后,尤其是中心城市,一些大城市这些人的收入,到了一定的时候以后,它有生活方式转变的需求,就是说休闲的需求,度假的需求,娱乐的需求,养生、养老的需求。未来的十年里面,我认为房地产是一个方向,一个是城市的住宅,包括城市综合体,包括商务的写字间,住宅等等。还有一部分就是我们郊区的旅游等等。分工会越来越细,这是我个人的看法。
吴海花:谢谢汪总,汪总提到未来十年主题地产、养老地产还有这些浮出水面。我想知道接下来新城市下中国地产未来十年的格局和这个走势,您给方向一下您的观点?
蒋骏:我就简单谈一下,我是企业从当代的角度来,看十年后的一个远景。现在已经走了将近13年头,包括我们最著名的当代moma建筑。就我个人的理解,因为我们专注于这个住宅的领域,当然现在也做一些。从住宅来说的话,我们的目标也是对于一个行业的远景,就是实现一个权声明周期的综合体的概念。像我们的当代moma就是一个实现、试点,我们要实现绿色、舒适这样一个城中城的概念。我们的业主可能就是四二一,四个老年人,两个中年人,一个小孩的模式。他们在这个社区内生活,他们的孩子可以在我们的幼儿园,我们的小学直接不用出这个社区就可以在那边接受教育,也有的当地的社区医院比较高级的医院,有餐厅、电影院,整个都是一体化的。这是我们以后对住宅的一个愿景,也是我们现在在做的。在养老领域,我们当下在北美的国家建了一个项目,也是全生命周期的一个养老项目,这个同样也是和我们住宅,普通的住宅也是一样的。就是说我们这个老年人从70、80一直到这个小孩,他们都只需要在一个地方能够完成80%-90%日常的生活起居和娱乐服务等等综合的一个,满足他们这样一个整体需求。所以我就简单说两个方面。这也是我们要努力实现的一个方面。
吴海花:当代集团在这个非常贴心人性化的服务,都能做到这样的细节。谢谢。我们真正未来十年的挑战,还是蛮大的。我们想听一听北京金融置业旅游文化创意股份有限公司杨总要分享你的关单,就是未来的十年的地产创新还有他遇到的这个平静怎么样破局?
杨总:旅游是一个非常重要的事业,因为它现在的趋势是比较吻合。一部分的客户是地产商,旅游地产是做一个很强的趋势,很强的牌子在各个地方都开始如火如荼的开展。在过程中间怎么样让地产跟旅游和景区比较好的结合起来,我们做了十几年的研究来实现。接着这个话题来讲,整个中国在过去的十几年里面,二十年的时间里面,大家在讨论自己也没有房子住的问题,住得多大的问题,住住在哪一个问题。希望这个房子涨不涨价,升不升值的问题。现在很多人在城市富裕阶层有一套甚至几套房子的情况下,这样主题的地产项目可以在未来的十分受到比较好的追捧,因为它会占领一些新的资源。在城市地产时代我们讲地段地段还是地段,讲的就是说这个具体的地段,周围的经济它的案口怎么样。在旅游这个时代,比如说它的风景,养生的资源,空气等等这些东西是怎么样的?所以在这样一个主题地产的,得到一个比较展性的时代。我们不管是要有房子住,不光有生活,还要便利,我可能还要换我的生活,换我的场景。在这样的情况下,我们就可以看到,为什么这样的一个旅游地产项目在全国越来越多,这是在面对最终消费者的。在具体做旅游地产的一个项目的时候,它显然比之前的城市抵债,或者商业的住宅复杂很多。大家可以看到地产规划项目,面积很大,几百平方公里,里面有山又有虎。基础几千亩,一两万亩这样的建设用地,周期比较长,生态要保护,不能动。有边缘的区域可以马上放一些东西,这样的一些方式保护性的方式在周边你怎么样把自己的短期的卖掉的东西放进去,放弃长期持有的放进去,当地的原住民怎么样保护,他们的文化怎么样继承,这个在整个旅游地产项目规划出来远比城市抵债复杂很多的问题。这些问题如果得到比较妥善的解决,我们地产商和政府的博弈过程中有非常好的条件。在我们的规划项目里面,非常便宜拿到地,政府给你一些相关的优惠政策。大家本来是做地产做房子后来慢慢参与一些土地的开发,整个周边的村子都会在这个里面得到体现。所以我想这些就是说,我们在未来的十年里头我个人感觉到,从房地产本身需求的变化,以及反推我们作为房地产商我们自己做项目当中会带来一些操作和这种策划运营之间的变化情况,这是我个人的一些观点。
吴海花:谢谢,杨总从旅游地产、养老地产在将来做出的角色。谢谢您。
王:首先我觉得要谈未来十年,我们首先要看过去现在、未来。我觉得房地产在过去的十年里面野蛮成长房价飞涨的十年。房价飞涨这个不用说了,大家都看到了,原因是什么呢,我个人认为是中央政府和地方政府一并造成,他们承担主要的责任。但是这个有点过激。这么讲,第一地方政府他们都知道,土地财政靠卖地来去偿还地方债,已经成为这个十年里面,已经成为一墙之隔非常普遍的现象,甚至于中央政府作出任何有关房地产调控的政策之后总是要变一个味道。比如说2011年第一次出台一个房价的控制目标,不知道大家有没有印象,2011年年初的3月31日,660个城市他们公布自己城市的目标,最后结果是什么?第一,绝大多数城市都晚,最后两天公布。第二公布的结果除了北京,北京公布是什么?稳中有降,其中659个城市基本上一个论调,我们房价上涨的水平低于我们的这个城市GDP发展的水平。这说明什么?房价的控制目标变成了涨价目标,然后中央政府不作为,房价一路涨到现在。其实我们追诉一下十年前,其实正好因为现在这个时间谈十年正合适,为什么呢?真正房价的原因大家可能不知道,在座的各位知道吗?我各位总结,这是中央政府政策一个决策失误很好愿望很好政策因为执行变了味道,导致房价飞涨,这是什么政策,在座各位记不记得,2004年8月出台了关于所有,经营性土地的招牌挂,必须在2004年8月31日以后全部招牌挂。名义是什么?政府的是什么,公平公正公开。但是因为上下衔接的问题,地方政府很长时间没有出来,2005年年初时候的中央政府底线、房价飞涨,在2005年3月份的时候进行了应该是当时将近10年,1998年房改之后宏观调控,3月24日出台了第一个老国八条,关于稳定住房价格的若干意见。很遗憾,2005年8月份的时候,当时建设部房产司司长,谢司长当时也是这个建设部的总经济师说我们这次调控不是打压房价,只是抑制房价过快成长。2005年的房价,北四环价格大概一万块钱一平米,2005年开始调控,2005年开始放松,2006、2007年到什么程度,2万。又开始第二轮调控,央行出台了新政策,我们通常讲的二套房子贷款政策,结果这个政策出台之后,正好无意中碰到了美国次带危机引发的全球金融危机,2008年的房产市场哀鸿遍野,北京的房价跌得非常狠,但是2008年9月份地方政府扛不住了,出台暖18条,促进房地产健康稳定发展的若干意见,从税收、金融政策扶持等等方面,一共20条。促进房产结构发展,中央政府对此应该说默许了,然后房价从2009年开始暴涨。2009年2010年4月份出台了史上最严厉的政策,国十条。北四环的价格,区别很大。最严厉的调控政策历时将近两年,销量稍微有回调就维持平稳。2012年底才稍微有了一点起色,这个调控但是很不幸的是什么呢?在2013年5月份,5月8日扬州政府出台新事,政府对购房有一定的补贴,7月份当时住建委的司长,又在说,这个扬州新政是值得鼓励的,房价开始复苏开始飞涨,一直到什么时候?到这次国五条出台。这几轮调控,房价每次调控之后都有报桌,为什么过去十年里面政府对房价对房产市场的发展负主要的责任,现在来看政府我觉得调控经过十年,也慢慢的越来越纯熟,现在的政策越来越可取,北京为例,现在采取什么?限房价,竞地价。如果地价拍完之后配建保障房,这是一个相对比较可取的政策。而且北京政府,如果你的价格过高发你证的。现在这个政策慢慢一线城市,二线城市是可以稳定房价,第一个观点未来十年房价可以从官方统计数据上看到一个相对稳定的增长,但是绝对不会降的。为什么,限房价竞地价在北京也能拍出七万多块钱。前段时间,在亮马河那一块地,在我们公司旁边,因为它的配建了医院,所以这个房价不可能降。但是从常上来讲有不同的发展方向,从商业综合体来讲,上午范总也讲了,有一些城市比如说成都100多个城市综合体这是很可怕,城市综合体经济不是很发达的城市,很少可以做。但是成都这样的城市我觉得别做了,死得很惨的。
    还有就是其他地产方向,我比较关注宏观政策,一个是什么?和文化创意产业相关文化商业文化旅游会慢慢成为未来的主力,为什么这么,我不知道大家关注过政策没有。十二五规划里面明确的提出在2020年以前,把文化创意产业打造成国民经济的支柱产业。所以这个方向是潜力很大的。第二在2011年举行的十七届三中全会就说了一个事文化强国。推进文化大发展大繁荣。包括在这次十八大政府工作报告里面,第六章节就说了一个扎实推进社会主义文化强国政策。从国家政策上来讲大力扶持文化创业产业,跟地产相关的文化类的产品,在未来十年会成为发展方向。第二,健康养老产业,可能养老住宅没有那么简单,因为这是一个产业。健康养老相关也会在未来十年里面成为一个发展方向,在上个月28日李总理的主持工作会议上面,特意提到大力发展这个养老产业,这两个方面,一个文化创意产业方面,一个养老产业方面都可以成为各家开发商努力、尽力发展的一个方向。
吴海花:谢谢杨总,杨总非常的资深,把我们过去地产分析的很透彻,从政策方面等等。我们第二轮的这个嘉宾的提问,汪总曾经提到新的城镇化这一块,大家新的城市化也会有很多的问题,比如说它其实真正的城镇化是人的城镇化,并不是说在这儿建的很多楼,把一些地把农民赶上楼,会遇到预料的问题,通讯的问题。第一个问题就是汪总,我们新城市化遇到这些配套的瓶颈,都有哪些,然后怎么样去解决掉?
汪传虎:因为我们利海集团,我们主营业务方向是在做这个新型城镇化,这个题目还是有一点发言权的。首先说中国的新型城镇化是对城市化一个很好的补充。第二个我认为新型城镇化是人的城镇化。人的城镇化的核心我认为是产业城镇化。没有产业支撑谈不到人的城镇化。产业城镇化我认为兵器房地产化和简单的地段工业化。我认为在新型城镇化过程中核心是产业,如何构建新型城镇化产业支撑体系来支撑人的体系化,我觉得这是城镇化所迫切要解决的。利海这方面经过三四年的探索,我们认为其实刚才说了,是正好利用了我们三十年改革开放所形成的,在城市里面有一大批先富起来人的生活方式的转变,这样一个机遇。人的城镇化我认为不仅仅是农村人要进城镇,如何巴黎城里面先富裕起来一部分人的生活方式和需求,把它转移到城镇里面来,用这种服务而形成的产业来支撑我们城镇人的城镇化,这是思考城镇化的立足点。所以从产业定位的时候,我们叫,都市农业,生态旅游,文化创意加旅游休闲独家养生养老,商业,一些服务业相关的地产,叫范地产。所以我们四大产业,来支撑我们的这个利海的产业驱动化的城镇化。产撑一体,这样更好的实现我们所说的人的城镇化,产业支撑的,和持续这样的城镇化,这是利海目前在做的。简单跟大家分享一下我的一些观点。
吴海花:好,谢谢汪总。汪总说的非常专业。可能实践者最有发言权。
陈总:说实话当代的这个养老现在还是在一个探索阶段。因为我们一直专注于做绿色地产,已经有13个年头。绿色地产主要是我们的目标,绿色节能然后,都是偏于创新型产品的,是一个产品领先的理念,现在渐渐的走向服务,服务至上。因为毕竟最终我们也向业主提供综合的服务的体系。所以我们的地产公司也有自己的配套资产,就是包括物业、商业等等。做养老这一块的话,我们现在在北美休斯敦,打算打造的这个北美首个绿色节能的综合全生命周期综合养老项目,肯定会用我们现在比较相对成熟当代moma节能的系统,包括技术、运营、自控这一些方面。另外一方面我们现在认为,相对技术来说,可能以后是更重要的考虑就是服务这一块。所以说我们会在养老综合体里面提供任何跟养老有关,甚至是没有直接关系的配套。然后郑绪这个项目应该可以在今年完成,大概分享这些。
吴海花:谢谢,陈总。把一个最难的问题踢给我们蒋总。无论是养老地产还是旅游地产,它在我们中国发展目前还是有很大的瓶颈,比如说养老,农民的养老怎么办,还有社保的问题等等,这一块蒋总,不管是旅游地产也罢,养老地产业罢,我们碰到这些问题,有哪些解决的办法。
蒋骏:这个问题比较大。刚才你提到,包括一些养老的服务,社保、退休金,有的还甚至跨区域,这是政策层面的东西,还有大家养老的意识,还是家庭养老的意识比较强。现在在慢慢做这样的转移。但我想可能更多的来讲的话,还是我们具体的项目。这个项目产品提供的时候,你的客户体验,究竟是不是从这个养老的角度来做的,这个可能还是更关键的东西。本身从养老需求人的这个角度来讲,它的需后可能远远大于我们的提供,真的打这个养老牌子的这个项目有一些人,有的位置也不是特别好,比较远一点。还有更多实际上我们是,有这种需求的人,中国大概20%的人老龄人口,实际上未来十几年里面,可以到30%左右,30年以后可能是将近35%,甚至是将近40%,是这些事情是不可抗拒,一定会走到那一点,我们孩子不会养老。一定要想办法自己搞清这个事情。现在还是我们产品提供。现在的产品提供一个是养老这件事情。虽然现在讲了很多,把它改成养生,休闲的地产,干着养老的事情,可能它去了人也会多一些,还有一个从产品提供来讲,比如说位置,比如说周围的配套的服务,其实养老来讲就是方便健康,但是你周边的产业的带动。有老人进去实际上也有中年人,也有相对年轻休闲的人过来。还有这个地方有没有核心的吸引物的支撑。有一些核心的是吸引周边的人流,这样周边的公共设施才可以建立起来,包括交通等等。所以一个好的养老项目能够存在下去,跟周边的这种位置跟区域的发展,跟有没有一些比较好的核心是息息相关的。剩下才是内部产品的方面。现在国内包括一些设施,科技的人都过来,这个其实很容易过来,但是这个周边的协调细方面,有许多设计的比较好,这可能是推动的这些问题。
    另外就是刚才所说的金融的创新,刚才提到房子的反低压的贷款等等,这是很好的趋势。刚开始做出来的时候有点难看,我们100万买一个房,一个月两万块钱,但是我返给别人就是两千块钱,做这个生意的人是做不了钱。所以金融的不开放,被一些寡头垄断掉做这样的事情,这个事情的利润就很重要了。作为购买这个服务的人会亏,但是实际上提了这中央的问题,实际上我相信未来几年时间很少采用这样的事情,类似这样的事情还需要一个过程。
吴海花:谢谢蒋总。您来解读一下未来十年二十年这个地产,怎么样做更好人性化?
王:养老产业并不是我主要研究的一个方向。但是简单说一下。蒋总反向低压那个以房养老。首先政府有一个很好的意识,以房养老也可以把它理解为政府的,多元化的健康养老产业的一个探索,也是促进健康产业的发展。现在可能对于反向低压来讲还有很长的路要走。就是中间的利润问题,就是说抵给银行一百万,十年来讲的话,大概是一万多,一个月要还,但是低过来是有时间期的,所以差了大概2.5倍,这个是有问题。关于这个事就事论事来讲,现在在国内很多城市不太适合?为什么,大家看到房价的增值速度非常快,尤其是近十年,每年不低于10%的速度增长,这个我如果去抵押的话一般政府做这个住房的抵押,也就是8%左右,如果拿到的话,有房抵押的话,这种情况其实我们也收到了2%的利润,粗算一下,至少我不会赔。这样情况下有房子抵押,但是我房子还在。这样的情推行以房养老的,还有难度。但是细则半年出台。我相信半年之中专家领导吸取广泛意见,在出台政策应该有很大的改观。就像国五条一样很多人都有很多的意见一样。
    说到具体的养老的产业的时候,我想讲的改变,李总理在上个月28日的时候召开了,他在这个主持工作会议的时候特别强调,就是养老健康产业的发展。其实对于健康养老,其实很多的地产商,可能地产商不愿意听做的所谓的地产商就是挂羊头卖狗肉。真正目前在国内能够实现全托管没有劳动能力的老人全托管的医疗机构或者是社区这是没有的,老人如果没有自理能力怎么办、医疗机构养老社区统统不接手,这个是必须在未来想发展起来养老产业这是必须要解决的一个问题。生活无自理能人的老人最终一个照料问题。中国已经进入老龄社会了,很多人关注,也有很多人会谈到。其实老年人他是60岁以上就成为老年人,这个国际的惯例。我觉得做把老人做一个细分,最简单从几个方面,第一方面有没有劳动能力,因为有一些老人60岁的时候还有劳动能力,最简单的道理,比如说现在说句实话想当国家领导人还不够,要再大一点。他的身体健康能力怎么样,是不是有病,是不是需要人照顾,从这几个方面看,把老人再做一个具体的细分!有身体健康又有劳动能力我觉得可以让他们发挥一些余热,在老南社区里面可以让他们老有所为,老有所用,让他们照料老人,照料孩子。不要把所有的孩子,他们全掉了,我觉得应该做细分。第二所谓养老社区和养老产业绝不能只把老人忙在一堆这是很可怕。今天送走一个,明天送走一个。它是一个产业,要和年轻人要结合,它是一个整个一个完整年龄段从老年、中年人、孩子。就是四二一的状态,老人可以照顾孩子、病人,他们余热的发挥。包括我父亲将近也80岁他认为自己虽然上了年龄但是还是希望做一些事情,这样可以让他发挥余热。有一些老人还有一些学习的愿望,老有所学,劳有所乐,不要只把老人聚在一块,老人只是其中一部分,中国人的生活习惯,很多人卖房子会发现,老少居。给老人买一居室或者两居室,对门可能是一个大的三居室,一起吃饭但是不在一起生活。第二就是对老人分情况的照顾,或者分情况的,需要学习的学习,需要交朋友的就交朋友,我们更多关注老年人的情感方面。我们要想说我们老的时候我们身边朋友一个一个过去,我们要结交新的朋友。在做老年社区的话还是任重道远,但是绝对不应该只把它当做一个问题来讲,某一个地方盖一个园区就可以,它应该做一个新区。它面临的问题还是比较多,政府仔细想清楚然后再解决这些问。
吴海花:杨总在我们未来养老地产这一块提了特别好的建议。养老地产它不是把房子建好更是软件的建设,包括老人娱乐设施的配套还有情感的培养等等,其实养老是软实力,这才是真正的核心竞争力。谢谢杨总。未来十年不管地产养老也罢,大家可能最最重要的就是两个字,资金。是我们开发商的一个血脉。怎么把控资金,怎么融资,怎么扩大这种规模,请我们利海集团有非常大的项目,有国家文明生态示范区,32平方公里,同时还有15平方公里承德新城,还有青岛的文化产业原,还有一万亩的利海浏阳水岸关系,四千亩的,各种超大型的项目。我们对这种大项目的把控,资金这个环节上,是怎么样弄的?
汪传虎:你这个信息已经很旧的。信息不一定很准确。这个资金在做新型城镇化过程中必须要面对了的。利海目前在做中心城市周边的开发。大的有几十平方公里。但是利海所承担的角色我们认为是城镇化的运作,就是首先首先角色的定位我不是做一级开发也不是二级联动,这首先要清楚的。所以利海在做新型城镇化的时候,我刚才所说的产城一体,产业先行,但是我还有一句话叫产融结合,用金融资本来推动产业化,用产业化来得及推动新型城镇化,这是利海的做法。跟房地产一样,大盘小盘都是一样,核心是你的商业模式及钱都是市场上的钱,没有一个钱是拿自己的利润做重复投资的。如果是那样,中国前十年房地产的格局不会是今天这个样子。一个好的企业重要是能不能搭建这个好的平台,在这个平台上有一个好的商业模式,用开发、平等的机制来吸引产业资本和相关的制度机构的共同参与到其中,这个过程中共享这个增值服务,其实利海城镇化的核心是叫区域价值提成,能够在区域价值提成基础上,在增值服务这个过程中我认为如何分享这个利益,资金这个问题不言而喻。我简单就讲这么多。
吴海花:谢谢汪总。我们当代集团看好咱们国内的哪些区域,有那些城市有意向在谈,我们台下也做了很多的嘉宾,也可以做一些意向的对接。
2:我们上市之后因为有一些硬性的指标,像利润率等等这些东西,所以不得不让我们加快步伐,从我们中心报告中这些都是公开的,中心报告中提到2014年第一第二季度之前我们要新增6个新的地块,当然20万平,每个项目。这是一个硬性的指标。出去有意向来看的话,还是我们现在坐在一些区域的周边,因为上午这个当时提了一些,我们的目标主要是二三线城市。目的我们主要三条产品线,也是面对终端市场的产品线,是尤其使用将长江以南夏热冬冷,因为我们是做的恒温、恒湿,动弹很多都是不供热,我们就不需要装空调,就直接家里恒温。我个人很喜欢这样的。长江以南,包括在希望在上海拿地,也有一些湖南湖北,再往南可能不时间我们标准化的产品线,因为房地产行业主要从这个短频快的角度来说,标准化是很重要的。目前来说还是我刚才提到几个地方,大概就是这样的一个情况。
吴海花:披露了我们当代集团目前拿地的意向区域。未来十年之前过去的几年我们这个地产是快进快出,在阶段的把控里面。未来十年,我们这个市场更加趋于理性化,包括融资通道,包括自己的各种问题。我们未来十年当中开发商在把控资金链条还有从融资这一块,有没有一个更好的路子和招数?
蒋骏:大家知道对于房地产商来讲,我提一个拿地的问题和一个拿钱的问题,这两个问题解决了之后,这个项目大概挣多少钱,后面就是操作层面,卖得好不好等等。实际上它这个拿地和拿钱对于所有的地产商也是一个利润的过去。过去十几年时间,我们地价涨的速度是非常快的,所以实际上很多的企业都会产生一种拿完地之后它甚至没有能力开发,忘了开发以后过了几年挣钱,这样的情况都有。但是我相信未来几年这样的事情很少。实际上这种快进快出的方式逐渐会躲起来,这样回收周期相对比较长一些。实际上主题地产有相当部分的要做私有,在这样的情况之下你哪些能够比较快速的买卖掉,这是一个很大的设计。在持的过程中,这究竟是多少,一定要精确的计算,现在实际上真正的房地产大的集团的,大家发现为什么做那么多,建设那么快,除了资金以外,很重要的一点它的资金成本整个产业链里面非常重要。如果你把这个公司放贷公司,他几个点拿钱在十几个点拿出去已经挣不少钱的。他的资金层面和他拿的这个利润是一样的,但是资金层面会拿得更多。刚才所说的这是一个非常重要的,就是我们在新的状态下,任何的一个集团的企业,一定要运作的能力放在很重要的位置。我们帮助很多地产公司做过一些金融的咨询,总得来讲我从几个方面,因为现在综合性的去运营的话拿钱的这个渠道。第二在自己的品牌,包括集团化的运作上面做得比较好的信用度,再拿钱的方面你可以适当的考虑海外的一些资金。因为从整个全球金融格局来看,美国和中国比印用钱。大家都看到人民币汇率在过去几年,包括现在一小段时间里面,现在刚好在这个转化的中国可能会有一些变化,外资资本也在撤退。我们在不同的国家,包括大家看到的李嘉诚放到欧洲去,核心问题就是因为我们的房价因为汇率的变化和不同或升值贬值问题。我们这样资本运作的时候,资金搜集的时候更多跟海外一些联系在一起,他们只要进到中国变成中国的资产,他们会有增长体系,他们成本相对低一些。另外一些在创新手段上面,有很多新的信托,包括一些债券,包括一些股份制这样上市公司交易,我觉得都是一些比较好的手段。因为说实话对于不同的项目,包括核心的观点是你自己能够在一些渠道拿到这个钱还有不同的设计方法,所以金融的这样一个地产的,是非常国际一种设计了。谢谢
吴海花:谢谢蒋总,海外的融资通道信托还有自己资金链的一种管理。杨总,我们也想对于资金的运作看看您的看法。
3:其实和开发商的角度并不一样。我是从1996年开始进入这个房地产行业,刚刚卷入到这个资本运作行业里面。房地产商,它更多的是关注一个盈利的能力,就是如何去赚更多的钱,它通常有种目的三种做法,第一就是它跟各位谈到快进快出,我资金最快的一个回收率,我投资这个项目,这个时候它可能更多是以比较高的性价比去把房子销售掉,换取更多的现金,现金为王。第二种就是企业诉求不一样,更多关注于这个利润的最大化,这个时候他可能更多在做这个品牌,然后他通过品牌实现他的最大化的盈利,他挣的钱也许不是最多,但是相对比较慢,同时还有一种就是来者之间取得平衡,他取得是动态收益最大,在一定时间之内,挣得最多。这三种归根到底开发商的想法,又快又多的赚钱。从资本管理中心来讲,他关注的第一个这个风险性,我投一个项目比如说我们作为这个,就是旗下基金去投个公司的时候我们更关注这个公司它的一些资费的情况,先考虑到回收的情况,而不想到挣多少钱。这可能是最根本的,资本管理公司和开发商最根本的一个本质的区别。我们现在慢慢的要适应这种。就是风险很大,但是很暴利,但是我们先考虑到回收成本的问题。
吴海花:我们看台下的观众有没有要对台上的四位嘉宾有一些话题互动?听了我们大家的观点。我们最后一个环节,我们刚才已经探讨了拿地的问题,还有未来的各种问题。我们接下来请四位嘉宾,每位嘉宾对于我们未来十年地产的一个建议忠告或者是一种期待,每个人一分钟。
汪传虎:我说未来的十年机会比过去十年的机会更大,但是挑战更大。我真的要有志于在这个领域做,真的专业具备专业能力,好的团队,好的模式、好的理念。
2:从我个人的角度来说,还是希望这个房地产能够可持续的健康发展。谢谢。
3:是这样的,我感觉到整个房地产未来的十年,外部的市场区于理性,我们不同企业之间的差异化,从战略,产品定位战略化,包括自身内部这种差异化相匹配,将成为我们在市场上竞争的关键点,所以我们一句话就是加强自身的打造,迎接一个更新的十年的到来。
4:现在地产太浮躁了,我觉得四个字,以人为本。不管是开发商,政府,还是相关服务领域里面,只要真真正正为购方者所想,急他们急,房地产产业才能健康的发展。
吴海花:我们未来的十年把内功练好,迎接新的挑战,谢谢。
主持人:感谢我们各位嘉宾的精彩发言。接下来我们的主题演讲,是北京巅峰智业旅游文化创意股份有限公司总裁。希望下面蒋介总从系统旅游地产的规划设计等等这方面的策略角度来为大家详细解读,大家掌声欢迎。
蒋俊:感谢主办方给了这样一个交流和沟通的机会。我们巅峰智业是专门做旅游规划的公司。新型城镇化对于旅游综合体这样基于和挑战。今天主要在三个方面,对于旅游综合体在新型城镇化当来的基于和挑战。一个是新的趋势和变化。这种情况下我们面对挑战,整个城镇化来讲,过去20、30有一个快速的增长。按照我们这样一个研究,右边这条是缝制80、85、70%做的预测,这样情况下基本上2020年超过56%,2030年64%,这样的城镇化。城镇的加快形成人口的重新的布局,三个特大的城市群是北京这样的城市群,还有华东上海为中心。
    我们可以看到这是三维的方式表现人口的密度。像北方这样的人口肯定会超过三千万,包括像成都这样的区域性的大城市,肯定会超过两千万人口的情况。就是对外,大家住在城市向外走,这样的趋势更明显。中国GDP到了这样的情况,区域更多。这样的情况下我们正处于一个全民的爆炸事的一个增长,这样我们成为全球最大的国内旅游市场。应该到今年,或者是明年应该成为全球第一个旅游的市场。
    基本上每年保持20%的作长。从人民币就可以看到,前面是毛主席的头像后面是景点,告诉我们人民币是用来旅游的。很多人在问一些终极性的目标,为什么活着,人是为什么?就是讲这样的几十年,一般人的时间里,你是怎么样人自己的价值最大化?通常会提到比较好的,比较丰富的经济利益,包括你的事业,包括我们去不同的地方,不同的生活方式,感受不同的地方。很多人都讲自己的梦想,都包括了环球目标,从小就有,但是到了30、40岁还都没有实现。旅游在景区生活在社区,这样一个功能一体化全新的这是非常大的需求。
    过去一段时间,将近一年时间,大家同样拍情况的情况,同样一个角度基本上大部分的时间北京的天空都是有雾霾,都是灰尘的状态。很少有白云的。钢铁水泥中和下面这样休闲的环境中我相信大家毫不犹豫的选择下面,但是同时离不开上面的生活和便利性。第三个生活方式,我们从群居的生活。我们远离城市休闲主题的区域里面利用当地比较良好的环境和配套设施住在那里,长久的在那里休闲,然后等到工作状态采回到城市。觉得全民休闲计划推进很多的,包括自己的自由时间越来越多,一定会在这样的隐居生活过程当中有比较大的需求。我们判断大的趋势,旅游综合体的投资,成为一个新的趋势。对于这样的综合体已经有非常多的,包括在长白山的万达等等,包括中心地产包括太极河景区等等,整个来讲就有一个象山,这样的特色。它一个自然区域,这个媒体的状态,同时城市附近创造一个大的旅游综合体。这种投资规模会比较大,几十亿,上百亿的规模,总得规模将近上万亿。随着居民消费模式的成绩和城镇发展的升级,在地产发展模式发生一些变化,这样的变化包括旅游综合体的出现。这是我们过去30、40年的时间里面,一些中国富人创造一些方式,从双轨制到国有资产的流失,炒股、开矿等等。今天新型城镇化成为下一步,有可能创造这样的资源,利用资源具体创造出一些。在新型城镇化的过程中美丽中国文化大发展,大繁荣,旅游综合体成为带动区域综合新的命题,迎来一个黄金的时代。
    机械化的城市化,就是土地的城市化,加上拆迁上的一环一环建设的状态,新型化首先是城镇,支撑什么产业,它的优势是什么?有人那么服务配套才可以,然后跟周围优美的生态,放在一起,这样的才是一个比较有品质的生活。所以新型的城镇化,就一定要在独家生活模式,油脂模式,新生活模式,包括多元的配套融合,这样的话才可以对于一个具体的区域,才可以得到比较好的产业的支撑。所以对于旅游综合体来讲,是有概念支撑圈地运动,产撑一体新生活的转变。
    这个时候产业带动实际上提升起来,在注入一些文化的元素,我们得到的一个区域综合价值最大化的一个提升,这是我们整个面对政府,做的这种区域,经济的这样一个规划,我们主要核心的。也是面对一些大的地产项目,很多综合题项目拿地的时候,用这个跟政府做了共同,比较好的应对融合,对接上政府的一些需求也能对立当地的需求,把企业的目的带进去。这是我们巅峰智业提到的,以区域发展价值发展为平台。它的核心就是文化价值,社会价值,经济价值和生态价值,四个价值的一个产业协同,价值平台一个综合协调和最大化,这样比较好的应对整个区域的发展和状况,能够真正把区域经济发展和生态旅游完全的结合到一起。
    可以看到对于旅游来讲,加上区域经济的话,这后面可以把当地的农业工业全面的带动起来,实现整个区域和产业经济健康的发展,这样真正才能够把他们留下来,这个区域才能真正发展起来,这样城镇化才是新型城镇化,可持续的城镇化。对于巅峰智业来讲,我们是旅游为核心,规划的公司。我们自己创造的旅游12条,能够把他们留下来。
    通过这样的一些综合价值的这样一个规划,可以从一票的经济变成一个一链的经济。区域最大化的经济。这个路线图从原始这样一个土地,通过环境的建设,通过环境的整治,通过人气的聚集,达到一个增值。这就说到了,综合体,主要关注的是综合价值的一个最大化。所以我们通过综合价值的最大化,把旅游综合做实了,把它做透了。新的挑战。面对这样一个比较复杂的一个综合的项目,因为是多产业的联动,多专业的联动,协调。它头投资比较大,回收周期比较长,这个我们简单的房地产不足以应对这样的事情。所以需要一些传统理念的解放上面做很多的工作,在主题的创意上面,在解决这种大的上面,能够多方式的协同,才能够把整个产业比较好的做起来。在这几类我们都有一些设计的经验,根据当地一些文化的情况,跟古镇的情况还农业产业发展的情况,综合体打造的比较好。旅游综合体的打造,通常都会比较大,还有一些联动的投资者。综合性比较强,还考虑到上台,当地政府的需求。还有生态的情况,文化的情况,还有消费业态的情况。然后才是一个空间布局。对于旅游综合体这样的规划和设计,它涉及到更多的东西,是这种样子以外的东西,更多的东西是文化的东西,正态的东西,综合业态的一些东西。因此这样的商业模式构建本身确实比较复杂,在全部的产业链的整合,收入模式的多元化,产品供应的符合化,投资周期的组合,还有管理模式的一些情况,盈利模式的这样多元化,品牌战略的营销的品牌化,还有保障设施综合化方面都需要做一些比较好的规划和策划。在产业链整合方面,比如说它是以演义为主,这样的一个项目建设肯定就有大型的景区有相当多的人流,给了你一块不大的地,政府需要形象工程需要在当地打造留下来的东西,这样项目可以通过下面的方式进行。
    我们肯定要想到从旅游产业等等每一个地方可以做到哪一些东西,旅游是以民俗为主还是度假为主还是自驾,这些不能全部上去。你需要一个关键的核心。产品功能的符合化,它综合性比较高,然后大家的协调也会比较大。从卖地收租金,到出租房子到收门票更多的人对于园区来讲,对于大的范围,我们可不可以做景区交通,可以收费,通过办娱乐收费,住宅来讲还有高端地段特色,现在在很多种的几十家景区,在景区范围周边特色主题的小酒店,外面看起来很破,就是跟当地的这样环境融合,但是进去以后所谓设施都是五星级酒店。到那个酒店一看就是一个当地的邻居,甚至有的地方上面还画的60年代毛主席语录,但是里面进去很好,外面的墙都不知道怎么刷的。这就是比较好的投资,非常一个投资的情况,打造的客户真正关心的东西。到你这个区域之后,我们能够感受到周边,我们享受到和城市一样的方便和快捷。对于一个旅游来讲,政府收入模式多元化是非常多的。对于团队前期的策划要求非常高。
   主要就是用酒店的情况,可以配套的情况是什么?比如说酒吧,还有专卖店,还有什么?等等还有不同关联的方式,通过这种多关联的方式最后在每一个业态的东西大概占的面积是什么样子,能够接纳的人口,人流是什么,多少人会来消费?给我创造的价值是什么?这些通过产业的业态的划分才能够比较好的坚决到综合体设计出来。另外就是管理,管理模式因为从销售,又有持有,所以综合体来讲实际上它是一个特殊的商业的。那么这个商业,还有更多的就是,它的重复消费,对于大部分以景区为主的,它的重复消费比较长。如果以休闲度假为主,他们一年两三两次,这样的可能性。这样的管理模式差异投资和变化,他们需要通过管理模式一体化的升级来做。另外一个就是投资,刚才说长中短气,这样的打造能够通过文化,先是通过核心的打造,然后通过休闲集中的打造,通过延伸,这样的一个方式比较好分阶段,能够做到投资的统筹。这是我们品牌战略化不同的阶段对整个机遇构建整个营销。刚才提到融资,融资的角度因为不同的收入模式,对于这个情况整体是持有还是散的销售还是整个下去干了之后准备把公司买卖掉,都有不同这样的方式。这里面的话必须综合运营招商引资卖地的情况,海外融资的情况,信托等等。
    基本上都是投资周期比较长,资金成本是非常大的成本。不同的阶段,不同的产业需要有不同的管理,和保障的方式。最后的总结在新型城镇化的背景,能够促进产业要素的整合,功能多元化的符合,消费就业的结合,总种服务的融合,在旅游综合体健康的发展起来。
    对我们的公司简单的做一个介绍,我们有着12年的经验,我们做了500个世界旅游发展规划,有1500个景区是我们规划做的。我们是巅峰智业旅游文化创意制造,谢谢大家。
主持人:感谢蒋总的精彩发言,接下来我们的演讲嘉宾是来仕楼实业上海有限公司合作人运营总裁姚亚,讲一下高端商业地产与奢侈品牌向荣公生,大家欢迎。
姚亚:大家都看到最近地产在房地产发展的趋势,更多人是位于和行业中高端的这个商业地产的一个开发。最近这几年像万达一样在全国做扩张的模式。我们在这一块我们今天简单的分享一下,这个高端商业地产和奢侈品这个品牌它如果捆绑式一个向荣公生这是三四线城市很难做到这么一个解决方案。简单来讲,主要从下面两个方面做一个分享。最后讲一下我们是怎么解决的。不是做广告,但是用我的产品来跟大家说可能更直接一点。首先第一个来讲,就是说我们大家最近可能所有的人,包括全球奢侈品的各个品牌,可能对于中国的这一块市场都是大肥肉大家都很清楚,2012年的时候做过统计中国奢侈品消费3060亿,预估可能在今年或者是明年,经济复苏之后很快就成为全球第一大。所以这一点来讲每一个奢侈品品牌对中国的市场是趋之若鹜。对于商业地产国内一二线城市已经拥有很成熟的商圈,大牌都在这儿落地了。在中高端地产已经饱和了,包括奢侈品的布局都是饱和,但是三四线的机遇很大。三四线城市没有高端的吗?不可能。奢侈品如何来摆定三四线城市这是我们认为的一个机会所在。在这一点来讲呢,单独的品牌它不愿意下城,我们作中国是做了一个集合店的概念,集合店的概念给大家先举一个例子大家都知道,(英)。这一点来讲我们希望把国际上比较知名的品牌以集合店的形式在中国做一个解决方案,跟中国的三四线城市高端地产做一个绑定,这一块来讲我们认为奢侈品品牌单品不愿意下去,但是集合店有一个趋势。所以商业地产三四线城市,我们认为它在奢侈品,跟地产绑定之后在奢侈品地产的运营和奢侈品的管理经营上面,它是有缺失的。为什么?因为为了匹配高端商业这个地产项目的属性,中高端的零售店或者是以奢侈品品牌为主力的店应进对项目本身的一个粮店。这也是中国所谓的打这个中高端这个商业地产的地产牌,引进高端奢侈品为主,作为它的一个亮点的做法。目前来讲,一些商业运营的团队,二三线很多地方性的开发企业,他们把团队和物业管理混为一谈,这也与奢侈品品牌的形象不匹配。第二个,对于向个体投资者租售的,这也是中国目前商业地产开发,特别是三四线,为了快速回钱基本上都是这样的模式。因为个体投资者有钱及但是我们的商业地产开发商不存在上面所讲的,它不具备整个物业管理这一块定位,这个时候招进来容易,投资者钱都投了,最后做不成。这样会给商业项目带来很多的负面影响。这个在中国很多地产项目上已经有很多的案例产生。
    我们认为商业地产开发与奢侈品经营相结合的定位他能够有效的化解两大难题。这里面最直接的案例,大家一直在关注,北京这里左右侧,一边太古里,一边是三里屯SOHO,这两个经营都是商业的综合体,为什么出现如何大的一个差别?是这样的一个问题。所以,我们认为商业地产的本质它是在零售,那么与奢侈品的结合,其实它一个很痛苦的过程。华润也好,乘龙也好,他们跟奢侈品谈判的时候,特别一线的大牌对塔河的条件很苛刻。我们跟很多打牌都有合作,大家要求门当户对,比如说补贴,都高达两万到五万块钱一平米,还有什么引进费等等。这一点一来讲最后奢侈品品牌有可能谈完,根据它总部的要求,他他完之后跟它做的前期规划还不一定最后能够落地的继续。但是中国城市化发展进程其实才刚刚开始,所以很多城市都有改造旧商圈和形成新商圈的过程。这又是一个很好的时机,对于地产商而讲,他们的生命力不在于扶持而在于创新。对于我们做奢侈品集合店,是采用集合店新模式,有效分解品牌不愿意也不敢在三四级市场下沉的这么一个限制。同时呢,与商业地蚕有效绑定,它获取更加有利的品牌采购的优势,这是我们觉得商业地产开发和绑定的因为,有效化解这个难题。至于他们怎么样能绑定,刚刚我们讲了,就是高端虽然你定位是高端的地产,而且中国的地产开发商都有很多的大的,投资机构也有很多在透及但是奢侈品的进入不像我们讲的,不是你愿意出钱有好的地方我奢侈品牌就愿意进来,后续上面我们又要定义自己做中高端商业地产开发,这些奢侈品品牌又不愿意落店到我的这个地产开发上面,怎么办?有一个相容之道。站在我们角度做商业地产和奢侈品配套,我们首先要认识我们认为这个中高端商业地产它未来的情景和启示。第一必然会成为商业建筑,商业模式的时尚风向标和盈利者。最近大家不知道有没有关注,上海在今年开了很多风小的商业综合体。像新的红桥中心,像嘉里这些全是中高端精品物业定位的商场,但是开出去K11还有环球港,开了很火爆。第二个它必然是商业地产发展模式的一个重要分支,我们讲任何商业在任何的一个行业来讲都有细分的地方,中高端商业地产也是商业地产重要分支,会继续蓬勃发展。第三来讲,少量的开发商继续坚持极端注重领先的模式,用最好的设计和品质,这样修建物业,这是我们所讲的北京的这边太古地产。还有开发商经营和住房的兼顾模式。
    我们都熟悉的比如说万达就是这样,有一个与奢侈品匹配商业高端地产继续成为地板行业的榜样被广大开发丈学习和借鉴。比如说华润的万象城,两个凭借高端商业开发商早期物业积累巨大资金优势在万达的商业地产这种比如说定位在中档的地产,商业地产快速复制的模式巨大成功,诱惑下高端的企业从2010年其实就已经加速了复制,比如说恒隆和华润,这是第一个,我们认为可以借鉴各的。第二个来讲的话,大家所熟悉的奥特赖斯模式,在我们大家所认为,业商在中国这边开启很少,成功的比如说现在商业地产开发商,什么天津的(英)类似于这样。这是商业地产可以借鉴的案例。未来我们认为就是高端商业地产它在创新发展的上面,我们这一块,我们作为一个配套服务商第三方的角色上面我们三点简单的建议。第一个来讲,我们认为高端商业地产的成功在商业地产运作当中是密不可分的环节,在座的各位特别地产或者是资本界的,大家都应该知道有一个资本,叫这个新浩。新浩资本这个赵总,他们在下面有一个新光耀的系列地产开发,最近在这个上海整个资本圈里面大家都是像一颗星星一样,他们后面这个按照基金投新光耀这个种子基金大家都知道,都是大的,包括我们熟悉什么马云,复兴的等等他们作这个里面。从资本的募集到房地产的开发,到最后的商业的托管,他们全面调整在做。第二个来讲的话未来的商业一定注重后期的运营,通过运营这一块通过增殖和资本回报的部分。前期的内容全部靠销售店铺回收资本的模式,这种在普通商业地产当中将有比较长的时间存在。但是真正的要做商业地产,定位在做中高端一定要加入后端的这个连接的它才能成功否则的话像我们今天所看到的,这个三里屯左右的边。在资金的调配上面我不推从负债的开发模式,我们希望就是把开发和经营这一块有一个资本的分配。我们来讲,我们对开发商来讲我们有一个新的,这也是我们以前合作五个物业上面的襟翼,大家可以借鉴一下。
    对开发商而言,住宅加收足物业持有增量调制服务,这样全新地产模式因地制宜,它的的住宅当中推广这个增殖服务,是完全个性化设计满足顾客居住上个性化、人性化情感上做了一些需求。对于运营而言讲奢侈品的集合店或者单品品牌店,中个高端的餐饮,再加上大家所知道的,像我们的体验店的发展及这样的全新业态规划和定位能够有效提升商业价值,也能够吸引我们更多的投资者。植入基金信托资金,怎么完成对高端商业地产的中立,这是我们所讲的后端,从经营的角度上面做的分析。比如说我们的这个商业地产开发拥有一个很好的资产,同时能够做后端的延伸,就是运营的管理,这一点来讲作为现在很多的,刚才我举例这个新光耀来讲,有很多它的资金的募集速度会很快,而且资金量很大。它这个原因是第一个传统投资方式的回报,比如说是以股权也好,债权也好,在融资之后的有固定的收入之外同时还有一个畅销的收益收入,最终稳定经营性收入,这样对于投资人来讲,第一风险更低,第二收益更长远。
    作为前端,我们本身自己公司这一块有资本和房地产相关的一些基金在里面,同时导入了奢侈品配套,相对于来讲我们是一个服务业,在这个房屋业里面,我们目前可以举几个例子给大家简单说明一下。更多了解我们为什么要讲这个奢侈品和这个高端的相溶公升。我们有一个合作的项目,这个项目叫青岛新街购物广场,这个广场在青岛大家最熟悉青岛的中路上面,也是青岛唯一一个商圈。也是青岛两个地铁的交汇站,换乘站。中意皇冠的旁边。这个老板在物业开发之后,开发这个物业发展三年,发展三年一直没有把它动起来。它是两个模式,一个上铺是三到五万块钱一平方,卖的时候发现这旁边上铺很贵,他在这样我卖下去他认为投资回报率很低。他换了一种方式,用我们所讲的产权是酒店的模式,把它的铺位做成一个产权与10-15年的经营权往外卖它卖了18%,它全面停下来。三年里面很多人认可,认可它的模式,但是它一直经营不起来。它曾经在意大利自己待了八个月。它的目的就是要采购整个欧洲的奢侈品。但是它发现它没有这个渠道,花八千万在座各位都不知道的品牌回来。放在了自己的仓库。政府因为这个春节之后,青岛地铁必须开通。政府要求他五月份开始。他找到了我们,我们第一导入奢侈品的资源,第二我们帮他做了重新的定位规划,第三个他拿着我们的这个奢侈品的资源,和重新的定位规划,他下面银行直接用经营方式吴海花:担保银行开他一个信用证,就给了1.2个亿,青岛这个商业银行给了他七千万,有效化解资金的压力。同时对外进行再公开,发售经营权的时候,更多投资者喜欢他,全是欧洲的名品店,这一块来讲我们是改造第一个项目。他还有两个项目在青岛,我们会一并做。
    第二个大家可以看到,也是在青岛交州的,奥特赖斯,在前几年其实做得已经有点烂。中国很多奥特赖斯也是这样,也是去拿地,拿完地之后主要还是靠这个土地买卖和这个住宅开发等等这样的一些其他做收益,而不是以经营做收益。国外的奥特赖斯都是以经营做收益的。大概建了三豪华的别墅区为了做配套政府说我们做一个奥特赖斯,这个房子就是刚刚在这个图长大家看到那些彩色的房子,一共7.8万平,政府已经把房子建好了,跟这个也谈过,直接跟美国的奥特赖斯也谈过,中国的公司。但是这三个公司都不愿意去,为什么,因为这个地方不成型,不是青岛的中心,离青岛60公里,虽然已经售卖但是入住率不高。这个项目搁了一年多,我们现在就用我们的模式,我们作为主导方进出这个项目当中,我们成为大的经营主题,跟永远旺这个地产资金谈妥,以经营权换取上海奥特赖斯的产权,我们用这种方式做项目的开发。我们为什么敢接?因为我们现在做线上的模式他那个地方相当于是乎我们一个库存,我们线上销售可以帮他做到他经营的分解,我们可以用15经营权置换他的一部分产权,我们这是青岛做的一个项目。
    第三个大家刚刚讲到旅游地产。在三亚两个项目,一个大家所熟悉的这个邮亭俱乐部的旁边,就是在那边有38亩超五星级酒店。这个酒店拍完地之后国家政策限期开发。这个当地的也是有关系拿下来,当时定位他们就是做超五星级,但是旁边就是超五星好几个酒店,还有渡假村,他们认为他们做不过,一直搁置在这儿没有来得及建后来也是今年五月份跟我们接触,我们把定义为做这个奢侈品配套的酒店,重新改完,大概明年三月份开始动工,这个从原来的这个投资回报率上面我们增加2.5个点,三亚的凤凰岛建一个三亚奢侈品店。
    下面一个简单的介绍,说完了。我们奢侈品怎么样跟商业地产植入简单分享一下。接下来我们简单用我们这个公司操作的案例跟大家说一下我们如何做得到,这样可能比较具体一点。其实像那个奢侈品,就是说作为三四线的房地产开发的企业,大家都觉得投资回报率比较低。我们这个地产的开发,可能很多人也开始精细化,都开始做所谓高端的商业地产的开发,谁都想做广场,不愿意做老百姓都是属于打工者逛的购物广场。这样的三四线我们都讲,这样的地位肯定需要主流店配套,作为奢侈品品牌不愿意过去,我们怎么样?这是我们今天要重点说的。作为一个奢侈品的集合店是零售业态变革的趋势,这是在欧美已经形成了上百年的,历史中国目前其实还不成气侯。但是我们很多的房地产的商业地产的开发,特别是中高端他们认为我们一定要引进主流店,最好是什么?比如说迪奥等等类似的品牌,当然阿马什比较难,最次也要普拉达等等这样的限主流进去。但是这些品牌往三四线品牌的渗透的时候他们很担心,他们也不愿意,因为它要维护他品牌的高端性。作为经营者我们定位中高端但是上不去,这个很矛盾。引进这些奢侈品集合店就需要化解。偶然可以看到第一个图,大家所熟悉去欧洲都会的老佛爷,老佛爷也是欧洲的老牌的奢侈品集合百货店。
    比如说香港的大IT,这些都是属于奢侈品行业里面集合店的一个大牌。这样的物业当中你引进一个单体店可能他给你带来的客流更高一些。最后也把公司简单的介绍一下。其实我们这个公司很新,可能大多数人都不知道有这样的一个公司。总部在上海,唯一一个在中国意大利奢侈品行业协会,还有意大利的(英)百货授权,在中国一二限经营。除了LV在我们品牌之外,其他所有品牌我们都可以经营。为什么刚才讲奥特赖斯我们敢接这样的盘子,政府想愿意把这样的给我们?包括三亚这样的酒店为什么在开发?我们愿意给它做指挥?在线下不敢讲我们多么强使,在线上我们已经搭好一张网。淘宝去年的时候开了一个全球购的一个平台,京东也开了一个海外购的平台。最近大家说代狗去那边也是买的A货回来,谁来做这个?只有我们。我们来帮它做一个,相对于那么多的小个体没有做天毛没有办法做这样的,真品要求我们入主开旗舰店。我们利用与唯品会名品导购这样的。
    举一个例子全球购这个品牌现在今年的一天的销售额,6500万,我们现在跟这个全球购的CEO他是一个韩国人,我们跟他谈的时候他希望我们把他的钱排名在一百位里面,我们挑20家,我们成为这个20家的供应商。哪些人也是去奥特赖斯,在这边价格属于第四级,我们属于第一级,我们这个资格更有保障。他继续开他的店我们在后面做一个批发。6500万一天的销售额,我们在中间签,不要说别的,切10%,一天就是650万,因为钱一百家已经占了80%的销售额。京东(英)上面有6个供应商,我们已经谈妥了4个供应商,包括京东海外购品,前60家供应商有20家跟我们在接触,因为我们可以给他做。那么唯品会大家知道,以奢侈品折扣店起价,但是唯品会不具备真正的采购渠道,很多货品都是需要三流渠道购。现在唯品会跟我们合作。我们对这个支付卡大家也知道,我们解决这个支付卡公司所拿到预付费没有消费我们给他解决,对于我们独立的B2B网站,我们把线下全部打通。谶纬我们体验中心,验货中心,服务中心,线上才是我们真正的销售。
    淘宝分析报告里面可以看得出来,中国真正在网络上现在销售的力量,已经不是一二线城市渗透到三四线城市。线上销售的数据27亿,但是在我们的这个乡镇,就是四线城市以后,它占据了60%的份额。这就是为什么?那么怎么样适应和改变,这也是一个大的方向。这是简单的介绍。我们公司为什么说,是有地产的基金,有投资的基金,有奢侈品经营的基金。这边有一个团队,因为它来自于这三个不同的机构的人员。我们的投资方也是一个房地产企业,所以这一点来讲我们这个企业创立之初,我们第一轮不是天使,我们拿到投资资金3000万,这个解决方案能够有效化解这个商业地产特别中高地段往三四线下沉,没法高端奢侈品匹配的问题。另外我们还提供资金的支持,我们三个资金来合作。简单来讲就是这样。我们简单来说一下,我们能做的事情,其实就是解决几个问题。第一个商业地产开发定位难融资难我们可以提供支持。第二个中高端商业无法匹配奢侈品品牌,我们可以解决。现在跟大家说,举个例子以前过去在中国他们只开放一个总代理,总代理在过去做代理制,他们今年可以退出,除了总代理走正规的直营店铺,他们希望把中国的奥特赖斯打包一个企业来做这个总代,标准额七个亿,只要你完成七个亿你就可以拿到这个总代替方。他们为什么这样做?他们看好中国的市场。
    对于很多的投资着来讲他们再一个中高端店铺,我们是把它再租出去还是我们自己做,比如说我有点钱我老婆没事做我给道一个事业我开一个奢侈品店,有面子,但是我不会做怎么办?我们提供代托管的模式。这是我们为什么在第一轮拿到三千万的核心所在。
    商业地产大家简单看一下,我们把它称之为奢侈品和中高端商业地产一定是一个门当户对的搭配,但是这个搭配在现在来讲,中国的现状来讲确实遇到很多问题怎么样破戒怎么样把它做到我们觉得需要第三方的历练,我们需要做这样的事情。资本的支撑加地产开发,加商业运营。我们这样的绑定也方便我们很多的地产企业它能够获取更优质的地块。我们现在跟永旺谈妥之后,接下来在三亚再拉一个地块。我们现在在这边就是说会做四个液态。相对来讲就是,我们叫做全球购物中心我们不叫奥特赖斯,第二个我们做奢侈品的酒店。第三个我们有这个单体旗舰店,两百到一千平方米。我们有会员店,大概业态是做这样的划分。这里是店铺的设计。我们最近的店铺大概在全国5个,综合体的项目也有5个,三亚两个酒店,青岛两个项目,还有一个项目是在重庆。很多人会关注我们这个产品能不能做得到,在这一块来讲我们可以告诉大家,我们在有一些价格的趋势上面,主要是我们有产品的趋势,我们拿全球的货品而不是拿中国的货品。中国的货品上市比欧洲、美国都要晚,我们可以提前把欧美的款拿过来。这个贸易关系作奢侈品的关系上叫平衡进口关系,这进口关系是不轴中国总代替的影响,是允许贸易关系存在,只要你确保你你所有货品是正品就可以了。
    我们的产品提供,我刚才说了,天猫和京东为什么愿意让我们进去。因为我们提供正式原产品报关。第二个我们有保证正品,第三个天恩猫和京东有很严格的资质审核,第三我们提供了运营服务。最后预祝在座的各位在新的一轮经济浪潮之下能够财源广进,再向三四线拓展的时候都能够成功。谢谢各位。
主持人:感谢姚总的精彩解读。关于城镇化,很多地产企业都非常关注中国的城镇化,利海集团作为这个中国城镇和领军企业实现了从郑州严明湖,珍珠湖项目以及芜湖的大片区的开发,已经初步使显得城镇化的整体运营。下面有请汪总能够在城镇化运营模式,为大家进行进一步的解读。
汪传虎:我确实这年一直在进行这个新型城镇化的探索,我也是第一次把我的经验拿出来跟我的分享。这是国家发改委扩建,作这里简单的说一下。搜查说新型城镇化在对话的时候已经强调,我认为新型城镇化是对城市化新的动力。首先不是一个对立的关系。我们讲城镇化,并不是否定城市。为什么中国前十年大力发展趁势化,投在城市比投在城镇一定会带来回报率大,从效率来说一定是城市化发展的所带来中国整个企业的增速应该说很快。所以中国整个改革开放的初期是大力协调城市化。
    新型城镇化是又一次释放红利的机会,中国实际上前30年整个经济驱动是出口投资和消费,最重要的是出口。但是随着这个欧美,整个经济发展,速度放缓,尤其是美国的北美这种金融的沟通也好,对中国整个的这个出口都是下降再下降,中国进入小康社会进程后半段,最主要是提高老百姓的信息基础,这是对我们整个出口实际上是有制约的。前30年的出口,是以地产作为驱动。是这样一个背景是难以持续的。我们现在在新型城市化,为什么说是一次释放红利的机会呢?这些新型城镇化是以产业为驱动。我们定义的这个,更多的是第三产业,或者是以服务业为主要的产业。这种产业的发展,实际上是拉动内需的。这种拉动内需基础,是给中国的下游经济发展带来了非常好的机会。我认为它是一个释放红利的机会。包括消费的升级,以及包括信息服务产业,大发展,都有一个很好的机会;第三个我认为新型城镇化非房地产化。对房地产有很多的非议,讨论的时候,很多人认为房地产不道德的行为?我认为这是很片面,包括对房价的理解,世界上很多人的观点,大家认为房价高,非常不合理。房价高是谁造成,我认为不一定这样讲。中国是一个高速增长的国家,中国房价增长跟中国房地产整个市场竞争是相关联。中国30年前是没有房地产市场的。中国的前30年没有这样快的经济的增速,另外中国城镇货币投放,我们经常讲房价收入是一个因素,但是房地产价格和货币投放量有非常大的关系。你们仔细算一下,中国房地产整个价格之间的关系,另外我们谈到房价的时候,往往谈到了区域的差异,实际上在北上广这些地方为突出地。北京不仅仅是中国的北京,作为一个经济发展超过8%,国家的首都它整个房价这个增速,是有高了还是低的,要有客观的认识。北京防地是不是低了是不是可幸?如果北京房价回到一万、两万,可不可能?现实不现实?这个城市还能住吗?大家实际上讨论新型城镇化的时候,往往很多人的会联想到房地产化,对新型城镇化又有很多的怀疑。我就是向掉新型城镇化它恰恰解决这个问题,实际上要解决房价的问题,一定要解决整个的经济布局的问题,交通的改善问题,基础设施配套的调整问题,我说北京的房地产降下来非常简单,根本不需要调控,就把党中央搬到别的地方去,把人民大会搬到地方去,把教育的部委都搬到别的地区,房价自然就下来了。原来进北京很难,现在山东的、德州的到北京一个小时,方便。随着交通的改善,随着基础设施的改善,人们永祥北京的愿望会降低,在其它地方会有北京的配套、生活质量,才能够谈房价调整的问题,目前的情况不改善,清华北大全部在北京,然后说在北京房价降下来?城市化里面简单的房地产化是不成立的,我们实际上已经得到了很多事件的教训,就是说很多鬼虚。没有产业支撑的房地产化,都失败了,都不持续。房地产化不是简单的工业化,现在城市都是用光也带动房地产化,我认为中国的工业化是超前。中国相对比国际上,中国化远远超过城市化。尤其是低端的,尤其欧洲美国低端的那个需求尤其像越南,老挝这些地方,开始在做,比我们也更多人口红利的情况中国的低端工业发展的后进是值得推敲的。所以我们理解这个新型城镇化,不是简单的工业化。第四个我认为新型城镇化必须在政府的引导下才行。其实大家在做新型城镇化的时候,最容易担心一个事就是四万亿。地方债务问题,贷方融资平台为什么要切断这是政府指导性的,这种是不注重效率,不注重风险。所以说,在政府主导下的城镇化是很难做成的。所以我们提出来政府引导的,在政府作出的引导,市场主导的,企业管理,一体化来推进这样的模式。这是新型城镇化一个机制上的问题。
    我认为城镇化的核心当然是人的城镇化,人的城镇化首先大家想到农民要进城,中国改革开放30年,发展到了今天,一定要解决我们还没有富裕起来,包括农村生活的这些人,城镇化的问题。通过人口城镇化解决什么问题?我们不能简单的把他们赶上楼,他们没有工作,拿着钱干什么,赌博或者是做什么?不知道,这就有很多的问题。我们在做城镇化的时候够遇到一个问题,农民进城解决三个问题。
    刚才我说了,这个产业是很巧妙的把握,城市的人先富起来的一部分人,小或者生活转变带来一种需求,所带来的市场。这个市场是变成了这个我们选择这些城镇,这样的一个商机。如何以产业驱动型来解决城镇化可持续的东西,也就是产城一体,我们做的就是文化旅游,来解决人气的问题,以现代农业作为依托和基础,以完善公共配套做提升,以绿色的这个小城镇建设做支撑。它的核心通过产业的导入来带动区域价值的提升,通过区域价值的提升来解决城镇化过程中各个方面的利益分配问题。
    我刚才所说的对人的定位,农民进城是双向的问题,首先要解决市民问题,产业的设计问题,通过都市农业生态旅游,文化创意,和以旅游度假养生娱乐相关联的支撑的这样一个规划设计,带动这个区域价值,来给当地的农民就业,价值的提升,流转承包土地收入的提高等等创造这样一个机会。所以我们知道美丽中国,对传统好的报纸价值的村落,修复、修缮和改善,同时特色产业,特色的地方旅游项目,把它做出去,我们也是做这个完善。用农业迪斯尼主题公园,都市农业。我们体验观光农业,体验农业,以及示范农业。跟都市人的生活方式结合起来,家庭农场,QQ农场,包括景观小庄园、樱花庄园等等,它实际上是客观的,我们的房地产的开发,提供了景观,同时也给这个里面生活方式和产业提供的一个基础。刚才也谈到度假等等,各种酒店等等。这是度假的提供方式等等。包括主题公园,包括商业的。像郊区的奥特赖斯,像户外名品展示等等特色农产品交易中心,儿童体验结合这样的一个郊外购物结合起来。我们印象中刘三姐这个合作,我们组织了印象中国大型实际演出,每一个地方我们先做一个,来增强它的品牌形象和人气的聚集能力。这就是我们刚才所说的,这是形态。大型的演出,简单过一下。
    我刚才所说的这也产写是利海自己的产业,利海自己支撑做的产业,同时在这个基础上还整合行业里面的相关的企业,一起打造这样的产业集群,通过产业集群以及产业集群的协同来提升这整个环境的价值。
    另外说一下发展布局,目前中国的城镇化不可能遍地开花,中国的城镇化不可能把每一个镇都变成一个城镇化,中国的城镇化一定会以村集中聚集为依托,否则你就这个配备太大了,国家也支撑不起。我们认为西部地区以县为基础,这个城镇化还有,在东北地区以追新镇,不是说每一个镇。半个小时的车次,有一定的禀赋资源,作为我们先试先行的试点。才能符合我们一部分人先富起来的这样生活需求。我们的理念是一个叫政府企业和金融机构合作的平台来共同的。任何市场主导,企业管理,开发这样的模式。我们整个价值提升就是通过科学的定位规划,以及产业本身的协同价值,以及农业运营来提升整个群体价值,这是我们的引领模型。首先有一个价值选择,基本商标法原则一个价值洼地,作这个洼地进行科学定位,赋予它一定的产业能力提升它的几个通过后期职能化的城镇,以及相应运营服务的来提升它的价值。
    第二个单独的经营效益和区域价值提升,第三个从产业发展,从虚到实这样的一个问题。我们真正把专业落到实处。我们的城镇话刚才说了是一个平台,我们整个行业,用专业化的人才来共同创造和分享,一定是体现成果。在规划过程都会有很好的体现。所以他的核心能力核心定位能力,第三是产业第三是资本,第四个是产业运营。我们围绕个这样四个核心我们构建的三大平台支撑,制度联盟,投诉联盟,产业联盟,这个三大联盟都是自己作为一个农民,和引领示范的,做样的一个设置。我们自己四大产业公司,我们现在科技农业部和生产旅游等等,有文化发展的,也有利海自己的,自己支撑体系。这样三大联盟平台更好的来支撑。这是我们四大产业,是用我们自己的产业。融资的就不再详细说了。利海的模式基本上情况就是这样,我想说,中国的新型城镇化一定是一个蕴含着丰富的机遇,大量的机遇,但是这些事情一定有很多的挑战和困难。尤其是一家企业来挑战、运作,一定有很多的难度。所以我们也希望,在政府在整个新的政策,做一个支撑也希望这个行业共同来做,结合金融的创新。就是说你这个城镇化回收其长,可能回报也很大,这样的一个产业,但是产能结合,金融模式的创新,一定有很多这方面的依据。我们现在这个大的金融机构都在探索。也有资本的模式和方法来推进,我相信会有更多的企业投身房地产城镇化这个模式下相关的机缘,我希望有更多的场合和机会跟大家分享我们的心得和机会。谢谢大家。
主持人:感谢汪总的精彩发言,接下来我们大会压轴的演讲嘉宾。
大鼎世纪集团:我想用一个案例分享的方式,跟大家介绍一下作为旅游养老度假项目,作为项目投融资的分析。四个部分,原来我们在亚洲的项目,一个地产设计的一个介绍。再一个,我们从当时投资这个项目,这个项目的选取,投资风险的控制等等进行的考量。第三个就是从融资的渠道,大家都知道,旅游地产项目,甚至上万亩几千亩的土地,开发周期比较长,少则四到五年,长的长。怎么保证里面的现金流还有商业模式,透融资很多地产项目因为资金的问题,中途就搁置了。也收购的一些原来资金链断了项目。中国的旅游度假现在逐步也增加了一些新的元素,就是养老、养生的地产的类别也开始沿转。我作为一个简要,对中国房地产市场的一个产品定位分析。如果大家都理解中国房地产20多年的历史了,随着改革开放,1.0版本就是我们传统住宅,2.0版本就是我们产业园,科技园,包括像万达商业园做得非常优秀的企业,到了今天升级的3.0版本,我个人作为从开发商的角度来讲有两个发展的方向。第一个,就是大型的文化旅游的综合体,这是一种方向。为什么很多开发商我做过专门的调研,就是2013年房地产百强房基本上涵盖了很有实力的大型上市公司,百强里面大概基本上有50-60%已经转移到这个,文化旅游地产,举个最简单的例子,已经把万达集团商业板块利润压缩到30%,原来主业变成副业,文化旅游变成70%。一年内收购的很多的企业,包括英国的酒店,包括注册50亿的文旅集团。我们从一些领先的企业转型也证明了行业发展趋势,我想他们这种转型不仅仅宏观调控政策对住宅的打压以及商业地产泡沫而转型的。
    我看了其中的PPT,利海在做这样的模式。包括西安的天朗地产也做了也是这样的模式,趁势运营综合商和过去万达的第二代的商业综合体它是有区别的。它是进行城市的总体的规划,结合旧城改造进行整体的运营。这一块有很多大型的基金,贵阳的花朵山项目,整个大片区将近占原有城市三分之一面积,这是我一个很好朋友张总做的,他们成立了专项基金200亿。比如说我们的孟总会理产业投资基金刚刚在中山总投资200亿,给中山做一个真题的改造。所以我觉得这个,目前房地产的这个从发展的趋势角度,从整个房地产的企业发展的战略的角度,也就是说强者越强,而且越来越进入到大资金到成本到综合体的项目的时代了。不是过去的要打小闹了。随着宏观调控的一些中小企业不管是因为资金的问题,项目的问题,可能就是各方面的原因,被市场所淘汰了,或者说出在一种比较萎缩的状态。这个我个人认为作为同业,建议大家按照这个发展的趋势,去进行投融资的考量。
    我介绍这个项目,我们成功通过跟央企的捆绑,正式40个亿资金到位,解决了一个很多投资问题,包括二级的拿地的钱,核项目接了就成功,因为前面我们要投资拿地拿项目在阶段融资成功,证明你前面所有的这种规划,设计,包括产品定位市场定位,客户定位,营销策略等等前期做的所有工作是阶段性成功我这么看待的。还有一个所谓的因素,最后被市场和消费者所认可,最后你能达到当初你所投资这个项目的这个预测,你的消费业绩和利润,这就是两种认可。这是我的一个个人的观点。大家都知道这个三亚比较有独特的纯热带的气侯,给这个旅游度假相比有一个很好的扩展空间了。大家都知道基本上西北东北的人买房子都去三亚。我们做这个项目也是经过市场调研,整个海南岛去年一年是1500万的这个旅游人口,就是度假,休闲度假的,这个不包括做动车组,指的是两个机车落地的。其中三亚占了350万,就是接待量。当时我没有投资海口其他包括国奥一些城市的项目。比如说海口的价格,它的销售价是三亚的楼面,也就是面包是面粉的价格。整个海南省的定位,当时提出叫中国的海口,亚洲的国奥,世界的三亚,很多世界级的比赛,帆船杯,世界小姐,等等都在三亚,很多高端的客户云集。第四个,就是这个项目土地,因为三亚大家都知道,很多项目都是土地资源是很稀缺,我们拿到这个万古大盘的项目,是三亚维护一个万古大盘,很稀缺。当时有一个非常有限的现象,我们开发商甲方,金融投机分子应该叫甲方的甲方,就是给我们钱,但是我们来挑选的。证明我们这个项目非常稀缺。
    另外我们地产研究的角度,三亚我们俗成三个半,京沪广深,基本上算一线城市。三亚可是半个,它是地级市高配,市委属于省委常委,三亚整个均价两万到两万五,我指的国际旅游岛的时候。2011、2012年到今年2013,三亚的泡沫基本上已经挤出,已经跟北京持平了。
    第五条刚才已经说到了,每年接待这个过千万的人口,包括云集三亚。第六条三亚没有严格国家利益调控,包括最新的过五条,房产经济要交20%的所得税的事。也给政策的空间比较好,这个销售也比较好。第七条就是说,三亚有一个独特的产权式酒店,内陆地区很多不能推广。大家知道一个酒店的投资,五星级酒店至少投资十个亿,资金的现金流,需要投资的角度需要很长时间才能收回来。原来这个集团等于做了这个产权式的销售,在海南三亚有两个做产权销售最成功的,一个我原来所在的,一个是保全大哥的经典,黄土林。所谓产权式就是什么,30%的面积是不卖,比如说一些餐厅过道,一些SPA,70%的客房和公寓,基本上三方一厅,或者四方两厅,完全小产权给业主。每年给5%的补给的汇报,20年左右收回来购房的成本。我们把酒店的这个物业销售变成类集中搀进,代表一定投资。我们每一年给业主提供一个月免费如其,大家是一个季节性消费市场。虽然作为第一居所或者是旅游主要目的它不可能长期的在那儿。其他一个月交给我们酒店管理集团进行运营,通过运营填补每年给他一个固定的汇报。我说好处在哪儿,可以发展产权式销售。开发商,当时我们独家酒店,2009年开盘的时候,当年我就收回17个亿总投资,我说17个亿既然土地的成本大概10亿还有几个亿还有装修和酒店的硬件,所有的都大包了。当年收回成本,而且我前一任主席这个一个项目上挣了40个亿的毛利。卖了不该600多套,留了200多套留着接待用的。也考虑到物业增殖,当时有一部分没有卖。有业主有开发,对开发商马上收回十几亿的成本。当时我们不太迷信让他们白拿这个物业费我自己组建的团队自己来经营。第一个20年收回投资,第二个可以入住。第个我们所有消耗品这些成本维护都是由酒店支付,业主是递包入主。像三亚毕竟也靠海洋气侯有一些潮,它很多的房子长时间不住对房屋质量下降。我们通过经营,保证了这个房屋的这个经营的质量,居住的质量。还有一天就是很多做度假产品的这个酒店,也就是说我的这个,做纯酒店住宅或者公寓一个什么缺陷?你没有配套。我的业主还可以享受五星级酒店所有的配套。如果说将来我们大家做文化旅游地产,能够把这种产权式销售模式复制到一些比较合作政府可以跟前期跟政府合作的谈判条件,比如说高尔夫酒店实际上都是前期投入很大,后期收回的周期是非常长的,这种产品。再一个养老,当时我们集团推出一个海南72万平米的养老社区,后边也有一些介绍。我觉得从旅游养老地产的投资角度,投融资比如说我们拿地拿项目怎么去看一个,怎么评判什么样子的投资选取标准和原则,这个很重要。我也接触很多开发商老板,就是开玩笑做做进价拍脑袋定了,这应该有一个科学的决策。比如说我现在大鼎世纪集团,我们有几个方法,可以跟大家想法,比较好的自然人文环境资源,很多资源是天生。就是再改造也是很难的,因为很多是不可改造的,具有自然的属性,这一定肯定是要有的。什么要自然属性,有山,有水,有邻地,甚至空气质量非常好,做养老度假。最后有一些什么温泉,特色的当地的这种人文自然换,这是首先第一条。从财务的回报率,我们是开发商我们不是做慈善事业。
    房地产主义百强企业,整体今年综合平均利润率系是19.9%,这是有报告披露的。我们很多地产基金大家比较,地产的私募基金,现在方兴未艾,全国大概几千家基金管理及真正募成一百家都没有,大多数手上没有钱。他们选取地产项目的时候,一般对基金的收益率最好能做到20%甚至以上。这一点是我们制定这个标准的依据,也就是说,你可能有其他的满足条件,但是就不满足我财务的盈利我也不会去做。这是我觉得根本上的东西。
    第三个从整个城市布局,我们一般比较喜欢选取一二级城市,所有直辖市和省会城市。不是三四线城市地县级不考虑。地县市选举,第一从经济指标,人口、数量,GDP,人均的GDP,以及当地的消费市场结构考量这个城市有没有做旅游地产的环境。第二个最起码在全国地级市能进入百强的城市,因为这个城市的财政收入还是比较稳定的。所以我们在城市的这个选取上也是有指标的。第四个,区委指标,所谓区委指标就是看地方政府城市的规划,因为做旅游地产项目,你最好不要破坏原有一些自然人文环境,结合一个城市的发展规划,比如说我们最近看贵州、贵阳的一个项目,一些行政规划中心行政职能离我这个片区比较近,我这个旅游地产项目距离市中信各个交通区委非常好,这样我们做这个旅游地产不可能建很多配套我能借着这个城市中心区和核心区,比如说巧絮资源,文化资源,文化娱乐资源,包括医疗资源,包括商业已经成熟的配套资源,这个从区位的角度看一个项目值得投资。第五条,我们也会看到就是跟政府的博弈的合作关系。把旅游地产项目一、二级联动的,因为这样利润是最大化。我分解成两块,一级和级联动的机制,第一个比如说除了政府给我的这些所谓优惠政策,税收等等,那么我们更关注的是这个城市政府,在土地供应和规划上面的这个指标的。尤其是你做大型地产项目很多涉及到农转商,很多土地结构里面有农村集体用地,甚至还有坟墓,像我们刚才用来做的这个项目就有,甚至还有一些其他的单位,原来在里面的占地,它这个土地的性质非常的复杂。

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